Immobilienmarkt unter Druck: Verband fordert mehr Neubauten

Achtes Jahr in Folge steigen Wohnpreise in Kassel

Letzte große Wohnbauentwicklung: Die Unterneustadt in Kassel ist ab Ende der 1990er-Jahre entstanden. Sie ist mit der Marbachshöhe das jüngste große Wohnareal, das in Kassel gebaut wurde. Archivfoto: Schachtschneider/Charterflug Knabe

Kassel. Ein Blick ins Zeitungsarchiv offenbart den Boom auf Kassels Immobilienmarkt: Als der Immobilienverband Deutschland (IVD) vor zehn Jahren seine Zahlen veröffentlichte, kosteten Einfamilienhäuser in guten Kasseler Lagen im Schnitt 225.000 Euro.

Zehn Jahre später weist der gleiche Bericht einen durchschnittlichen Kaufpreis von 330.000 Euro aus. Bei den Mieten ist das Bild ähnlich: Gab es damals Bestandswohnungen in guten Lagen für im Schnitt 5,50 Euro pro Quadratmeter (Kaltmiete), sind heute für eine vergleichbare Wohnung acht Euro fällig.

Aus Sicht von Siegfried Putz, Sprecher des IVD Nordhessen, hat in Kassel eine überfällige Entwicklung stattgefunden. Die früheren Mieten seien so niedrig gewesen, dass Eigentümer nicht in ihre Immobilien investieren konnten. „Nun haben wir ein normales Niveau erreicht“ so Putz. Dazu beigetragen hat ein allgemeiner Zuzug in die Städte und die gute wirtschaftliche Entwicklung. Es leben wieder über 200.000 Menschen in Kassel.

Während immer mehr Menschen das großstädtische Wohnumfeld mit guter Infrastruktur suchen, ist Kassel auf die Situation nicht vorbereitet. Jährlich entstanden zuletzt zwischen 300 und 400 Neubauwohnungen. Im Vergleich zum Bestand von derzeit gut 100.000 Wohnungen in Kassel ist dies nur ein Tropfen auf den heißen Stein, weil auch immer wieder alte Wohnungen aus dem Bestand herausfallen. Dabei hatten sich die Neubauaktivitäten zuletzt bereits mehr als verdreifacht.

Ein Problem für Investoren ist es, in Kassel Flächen für Bauprojekte zu finden. Der Markt für Bauland sei leergeräumt, so Putz. Zuletzt sei die Bebauung vor allem verdichtet worden - dies habe Grenzen. „Ein Problem ist, dass die Neubauten, die entstanden sind, im hochpreisigen Segment liegen“, so der Immobilienprofi. Bei den kostenintensiven Auflagen für Neubauten (Energieeinsparverordnung) könne ein Bauherr neue Wohnungen für weniger als sieben Euro pro Quadratmeter auch gar nicht mehr anbieten.

Bei Verkäufen von neuen Eigentumswohnungen werden inzwischen Preise von 2500 bis 3500 Euro pro Quadratmeter gefordert. „Darunter kriegen sie fast nichts mehr“, so Putz. Bei der Vermietung zeichne sich in Spitzenlagen aber eine Stagnation der Preise ab. Bei elf Euro pro Quadratmeter sei in Kassel eine Grenze erreicht - mehr sei kaum jemand bereit zu zahlen. Zudem drängt der IVD darauf, dass die Stadt einen offiziellen Mietspiegel erstellen lässt. Dieser sei wichtig, um bei Rechtsstreitigkeiten über Mieterhöhungen eine verlässliche Datengrundlage zu haben. Die von der IVD veröffentlichen Zahlen sind kein offizieller Mietspiegel.

Hintergrund: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Der IVD kritisiert die neuen gesetzlichen Regelungen wie die Mietpreisbremse, die auch in Kassel gilt. Mit dieser dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung nur noch zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten und grundsanierte Wohnungen. So lange es keinen offiziellen Mietspiegel gebe, sei Streit zwischen Mietern und Vermietern über Mieterhöhungen programmiert. Weiteres Problem sei das neue Bestellerprinzip. Nach diesem zahlt derjenige den Makler, der ihn bestellt. Problem sei, dass der Makler nur eine Provision erhalte, wenn ihm die vermittelte Wohnung bei Beauftragung nicht bekannt war. Er dürfe sie nur einer Person anbieten - lehne diese ab, dürfe er diese Wohnung kein zweites Mal gegen Provision anbieten.

Preise Mieten

Altbau (bis 1948)

Preisspanne bei mittlerem Wohnwert (pro Quadratmeter):

• Stadt Kassel: 5 - 6,80 Euro

• Kassel Umland: 4,80 - 5,80 Euro

Bei gutem Wohnwert:

• Stadt Kassel: 6,70 - 7,80 Euro

• Kassel Umland: 5,40 - 6,50 Euro

In der Stadt in sehr guten Lagen

bis zu 8,90 Euro/Quadratmeter.

Bau ab 1949

Mittlerer Wohnwert:

• Stadt Kassel: 5,60 - 7,30 Euro

• Umland: 5,30 - 6,30 Euro

Guter Wohnwert:

• Stadt Kassel: 7,30 - 9,50 Euro

• Umland: 6,30 - 7,50 Euro

In der Stadt in sehr guten Lagen

bis zu 10,50 Euro pro qm

Neubau/Erstbezug

Mittlerer Wohnwert:

• Stadt Kassel: 6,50 - 7,50 Euro

• Kassel Umland: 5,50 - 6,50 Euro

Guter Wohnwert:

• Stadt Kassel: 7 - 9 Euro

• Umland Kassel: 6 - 7 Euro

In der Stadt in sehr guten Lagen

bis zu 12 Euro/Quadratmeter.

Preise Kaufen 

Eigentumswohnung aus dem Bestand

Preisspanne bei mittlerem Wohnwert pro Quadratmeter:

• Stadt Kassel: 1000 - 1400 Euro

• Umland: 800 - 1000 Euro

Guter Wohnwert:

• Stadt Kassel: 1500 - 1800 Euro

• Umland: 1100 - 1300 Euro

In der Stadt in sehr guter Lage

und Zustand bis zu 2600 Euro

Eigentumswohnung Neubau/Erstbezug

Mittlerer Wohnwert (pro Quadratmeter):

• Stadt Kassel: 2000 - 2200 Euro

• Umland: 1600 - 1900 Euro

Guter Wohnwert (pro m2):

• Stadt Kassel: 2300 - 2500 Euro

• Umland: 1800 - 2000 Euro

In der Stadt in sehr guter Lage

bis zu 3300 Euro pro qm

Häuser 

Mittlerer Wohnwert:

• Stadt Kassel: ca. 200 000 Euro

• Umland: ca. 160 000 Euro

Guter Wohnwert:

• Stadt Kassel: ca. 330 000 Euro

• Umland: ca. 200 000 Euro

Reihenhäuser:

mittlerer Wohnwert

• Stadt: ca. 140 000 Euro

• Umland: ca. 120 000 Euro

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