Offizielle Datengrundlage fehlt aber bislang

Fragen & Antworten: Stadt Kassel überlegt, Mietspiegel einzuführen

Auch hier steigen die Mieten: Der Vordere Westen war einst das Wohnviertel der Studenten. Inzwischen sind viele der Altbauwohnungen zu teuer geworden. Unser Foto zeigt den Bebelplatz, die Rosenkranzkirche (li.) und Friedenskirche. Archivfoto: Herzog / Charterflug Kassel Knabe

Kassel. Mit der Mietpreisbremse tritt am 1. Dezember in Kassel eine weitere Regelung in Kraft, die ein starkes Ansteigen von Mieten verhindern soll.

Beim Abschluss neuer Mietverträge dürften Mieten nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aber was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Normalerweise wird diese durch einen Mietspiegel bestimmt, den es in Kassel noch nicht gibt. Nun überlegt die Stadt, diesen einzuführen. Wir beantworten wichtige Fragen zum Thema.

Was ist ein Mietspiegel und wie wird dieser erstellt? 

Er gibt einen nach Wohnlagen und Wohnstandards aufgeschlüsselten Überblick über das Mietpreisniveau einer Stadt. Er wird alle zwei Jahre durch unabhängige Institute erstellt, die von der jeweiligen Stadt dazu beauftragt werden. Er dient als Grundlage für die Festsetzung und Erhöhung von Mieten und darf laut Gesetz nur auf den neu abgeschlossenen Mietverträgen der vergangenen vier Jahre basieren.

Warum wird in Kassel jetzt darüber nachgedacht? 

Innerhalb eines Jahres sind mit der Kappungsgrenze und der bevorstehenden Mietpreisbremse gleich zwei Regelungen getroffen worden, die einen Mietpreisspiegel notwendig erscheinen lassen. Mit Einführung der Kappungsgrenze dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent erhöht werden – allerdings nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das heißt, sowohl bei Mieterhöhungen wie bei Neuverträgen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine wichtige Rolle.

„Wir fühlen uns inhaltlich gedrängt, einen Mietspiegel erstellen zu lassen und prüfen die Einführung derzeit. Innerhalb des nächsten halben Jahres werden wir entscheiden“, so Stadtbaurat Christof Nolda.

Aber bislang gab es doch auch keinen Mietspiegel. 

Stimmt, er ist auch nicht vorgeschrieben. Bislang muss die ortsübliche Vergleichsmiete bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern durch einen Sachverständigen ermittelt werden oder der Vermieter holt drei vergleichbare Mietangebote ein und begründet seinen Mietpreis damit. Dies ist alles aufwendig und es besteht die Gefahr, dass die Daten vor Gericht nicht akzeptiert werden.

Warum hat die Stadt bei der Einführung eines Mietspiegels bisher gezögert? 

Die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels kostet nach Informationen der Stadt 100 000 bis 200 000 Euro. Diese Summe müsste alle zwei Jahre aufgebracht werden. Aber die Kosten sind nicht der Hauptgrund für die Skepsis.

„Jede Information über Mietpreise kann zu einer Erhöhung von Mieten führen“, so Nolda. Denn ein Mietspiegel bilde nur Durchschnittswerte auf Basis der Neuvermietungen der vergangenen vier Jahre ab. Dieser liegt nach einer ersten Erhebung der Stadt bei etwa 6,70 Euro pro Quadratmeter. „Das mittlere Mietniveau in Kassel liegt aber deutlich darunter, weil langjährige Bestandsmieten oft günstiger sind“, sagt Nolda. Ein Mietspiegel könne Vermieter dazu animieren, Mieten zu erhöhen. Mit dem Mietspiegel habe dieser eine handfeste Argumentationsgrundlage gegenüber seinen Mietern.

Ein Mietspiegel kann also auch preissteigernd wirken? 

In einem Wohnungsmarkt, auf dem die Preise stagnieren, führt er dazu. Sollten die Mieten aber weiter so steigen wie seit 2011, würde er in Verbindung mit der Mietpreisbremse und Kappungsgrenze preisdämpfend wirken.

Nach Zahlen der Stadt lagen 2011 die Preise bei Neuvermietungen noch meist zwischen vier und sechs Euro pro Quadratmeter. 2014 lag das Gros der Neuverträge bereits bei sechs bis acht Euro. Vor allem im günstigen Bereich (Nord-Holland und Wesertor) gab es höhere Preisaufschläge. Noch seien Kassels Mieten im bundesweiten Durchschnitt der Großstädte aber unterdurchschnittlich, so Nolda. „Lange Zeit hatten wir hier Mieten, die nicht rentierlich waren. Dies hat dafür gesorgt, dass viele Vermieter nicht in ihr Eigentum investieren konnten“, sagt der Stadtbaurat. Insofern sei der zurückliegende Anstieg gut für die Bausubstanz der Stadt gewesen.

Wie wahrscheinlich ist ein weiterer Anstieg der Preise? 

Dies ist schwer zu prognostizieren. Was für einen Anstieg spricht, ist, dass allein in den nächsten drei Jahren 1800 der 6100 Kasseler Sozialwohnungen aus ihrer Preisbindung fallen. Damit sind Aufschläge möglich. Gleichzeitig sind derzeit nur 150 neue Sozialwohnungen in der konkreten Planung.

Auch die Flüchtlingsströme spielen bei der Entwicklung der Mietpreise eine Rolle, so Nolda.

Gegen einen Anstieg der Preise wirkt der Neubau von Wohnungen. Waren es bis 2012 noch 200 neue Wohnungen pro Jahr, hat sich diese Zahl inzwischen auf über 400 pro Jahr verdoppelt.

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