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Steuererklärung 2018: Was Vermieter an Ausgaben absetzen können

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Vermieter können einige Ausgaben als Werbungskosten von der Steuererklärung absetzen.

Wer eine Immobilie vermietet, hat nicht nur laufend Ausgaben. Er kann diese größtenteils auch von der Steuer absetzen. Wie das geht und wie Sie am meisten herausholen, lesen Sie hier.

Im Vergleich mit anderen EU-Ländern sind die Deutschen Weltmeister, wenn es um das Vermieten von Immobilien geht. Rund 60 Prozent aller Mietwohnungen werden von Privatpersonen vermietet. Die derzeitigen Miethöchstpreise in vielen deutschen Städten bringen attraktive Einkünfte. Was Vermieter von der Steuer absetzen können, darüber klärt Sie die Redaktion in Zusammenarbeit mit der Lohnsteuerhilfe Bayern auf.

Steuererklärung 2018: Vermieter können Ausgaben als Werbungskosten absetzen

Vermieter können fast alle Ausgaben rund um die Immobilie bei der Einkommensteuer mit den Mieteinnahmen verrechnen. "Jegliche Ausgaben, die mit einer Vermietung zusammenhängen, können unabhängig davon, ob es sich um Betriebskosten handelt, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, abgesetzt werden", erklärt Hans Daumoser, Vorstand der Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. (Lohi).

Werden Kosten auf den Mieter umgelegt, so gelten die Zahlungen des Mieters als Einnahmen, die Ausgaben dürfen aber dennoch als Werbungskosten abgesetzt werden.

1. Suche nach einem Mieter

Um einen passenden Mieter zu finden, wird teilweise ein Makler mit der Suche beauftragt. Andere kümmern sich selbst darum, einen Mieter zu finden und schalten in der Tageszeitung oder im Internet Inserate. Jegliche Ausgaben, die getätigt wurden, um einen Mieter zu bekommen, dürfen in die Werbungskosten rein. Dazu zählen sogar die Kosten für einen Energieausweis, den der Mieter verlangen darf.

2. Unterhalt der Immobilie

Da Mieter mit ihrer Wohnung möglichst wenig Arbeit haben möchten und der Vermieter in der Pflicht ist, sich zu kümmern, fallen Überprüfungen, Wartungen oder Reinigungsarbeiten ihm zu. Es geht um Feuerlöscher, Rauchmelder, Kanalisation, Dachrinnen, Gas-, Wasser- und Heizungsanlagen.

Die Kosten für die fachmännische Durchführung der Arbeiten kann der Vermieter absetzen – auch die Kosten für einen Hausmeister, Kaminkehrer, die Müllabfuhr, den Winterdienst und die Gartenpflege. Kanalgebühren, Kabelanschluss und die Grundsteuer sollten bei der Einkommensteuererklärung ebenfalls nicht vergessen werden.

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Steht die Wohnung kurzfristig mal leer, weil renoviert oder kein passender Mieter gefunden wird, so dürfen die laufenden Aufwendungen dennoch abgesetzt werden, sofern nachweislich die Absicht zu vermieten besteht. 

3. Renovierung bis Räumungsklagen

Gibt es Streitigkeiten mit dem Mieter oder aber einer beauftragten Handwerkerfirma, die einen Gang vors Gericht erfordern, so können die Anwaltsgebühren und Prozesskosten ebenfalls als Werbungskosten angesetzt werden. Muss der Mieter per Beschluss ausziehen, können die Kosten für eine Räumung, Wohnungsreinigung und Renovierung abgesetzt werden.

Ist das Verhältnis hingegen gut und der Vermieter lädt seine Mieter oder den Hausmeister zum Essen ein, können Bewirtungskosten zu 70 Prozent abgesetzt werden.

4. Verwaltungs- und Beratungskosten

Für das Aufsetzen des Mietvertrags, die Mitteilung einer Mieterhöhung oder die Nebenkostenabrechnung werden Büromaterial und Porto verbraucht. Diese Kosten dürfen gemeinsam mit den Ausgaben für Telefonate, Kontoführungsgebühren für ein Extra-Konto, Fachliteratur oder spezielle Software in der Steuererklärung angerechnet werden.

Erfahren Sie hier: Steuererklärung 2019: Diese Unterlagen brauchen Sie dringend.

Die Kosten für einen PC werden regelmäßig erst dann anerkannt, wenn es sich um mehrere Immobilien handelt, die verwaltet werden müssen. Werden diese Aufgaben an eine Verwalterfirma übergeben, so können diese Gebühren abgesetzt werden. 

5. Absetzen von Fahrten

Alle Fahrten zur Mietwohnung, um die Wohnung zu besichtigen, herzuzeigen oder handwerkliche Arbeiten vorzunehmen, können mit 30 Cent je gefahrenen Kilometer abgerechnet werden. Genauso die Fahrtkosten zu einem Makler, zur Bank, zur Eigentümerversammlung oder beispielsweise einem Baumarkt, um einen Ersatzduschkopf oder Streusalz für das Mietobjekt zu besorgen.

Ist der Standort der Immobilie weit vom Wohnort des Vermieters entfernt, dürfen auch die Übernachtungskosten und eine Verpflegungspauschale angesetzt werden. Nachweise, wie Rechnungen oder ein Fahrtenbuch, sollten vorliegen.

6. Vermieterschutz und Steuererklärung

Wird ein Lohnsteuerhilfeverein oder Steuerberater mit der Erstellung der Steuererklärung beauftragt, können die Mitgliedsgebühr bzw. die Beratungskosten anteilig absetzt werden. Die Mitgliedsbeiträge für den Haus- und Grundbesitzerverein oder sämtliche Versicherungen, die für die Immobilie oder Vermietung abgeschlossen werden, sind hingegen voll absetzbar.

Sind die Werbungskosten der Anlage V bei der Einkommensteuererklärung höher als die Mieteinnahmen, so macht der Vermieter einen Verlust mit seiner Immobilie. Dieser lässt sich mit dem Arbeitslohn oder anderen Einkünften sogar verrechnen und senkt die verbleibende Steuerlast.

Da Vermieter zahlreiche Steuervorteile in Anspruch nehmen können und eine vollständige Aufzählung nicht möglich ist, ist es durchaus empfehlenswert, einen Steuerspezialisten in Anspruch zu nehmen, der sich im Detail auskennt und das Maximum an Steuerersparnissen herausholen kann.

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Steuererklärung 2018 kompakt: Änderungen, Frist und rückwirkend abgeben

Grundsätzlich galt bislang der 31. Mai als letzter Abgabetermin. Doch im Rahmen des "Gesetzes zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens" haben Arbeitnehmer in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen bis zum 31. Juli Zeit. Allerdings nur, wenn Sie Ihre Steuererklärung authentifiziert elektronisch über Elster an das Finanzamt überweisen. Falls Sie allerdings nicht dazu verpflichtet sind, können Sie sich auch vier Jahre Zeit lassen und rückwirkend die Steuererklärung abgeben. Oftmals erhalten Sie dann mehr Geld zurück.
Grundsätzlich galt bislang der 31. Mai als letzter Abgabetermin. Doch im Rahmen des "Gesetzes zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens" haben Arbeitnehmer in Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen bis zum 31. Juli Zeit. Allerdings nur, wenn Sie Ihre Steuererklärung authentifiziert elektronisch über Elster an das Finanzamt übermitteln. Falls Sie allerdings nicht dazu verpflichtet sind, können Sie sich auch vier Jahre Zeit lassen und rückwirkend die Steuererklärung abgeben. Oftmals erhalten Sie dann mehr Geld zurück. © dpa / Hans-Jürgen Wiedl
Mit Frei- und Pauschbeträgen lässt sich viel Geld bei der Steuererklärung sparen. Diese werden in der Steuererklärung in der Anlage N separat angegeben. Unter Pauschbeträge werden Werbungskosten und Sonderausgaben gezählt. Unter Freibeträge fallen die "außergewöhnlichen Belastungen", wie der Kinderfreibetrag, Entlastungsbetrag, Ausbildungsfreibetrag, Pflege-und/oder Behindertenpauschbetrag. Diese erhalten Sie allerdings erst, wenn Sie die jeweilige Einkommenssumme überschritten haben. Nachweise sind nicht mehr nötig.
Mit Frei- und Pauschbeträgen lässt sich viel Geld bei der Steuererklärung sparen. Diese werden in der Steuererklärung in der Anlage N separat angegeben. Unter Pauschbeträge werden Werbungskosten und Sonderausgaben gezählt. Unter Freibeträge fallen die "außergewöhnlichen Belastungen", wie der Kinderfreibetrag, Entlastungsbetrag, Ausbildungsfreibetrag, Pflege-und/oder Behindertenpauschbetrag. Diese erhalten Sie allerdings erst, wenn Sie die jeweilige Einkommenssumme überschritten haben. Nachweise sind nicht mehr nötig. © dpa /Jens Wolf
Frischgebackene Ehepaare haben bei einer ersten gemeinsamen Steuererklärung viele Vorteile zu Unverheirateten - schließlich profitieren sie davon, dass sie je nach Einkommen zwischen drei Steuerklassen-Kombinationen wählen können. Außerdem greift hier das Ehegattensplitting, wenn sie unterschiedlich verdienen. Hierbei wird das Einkommen des Ehepaares zusammen veranlagt, die Summe halbiert und aus dieser die Einkommenssteuer errechnet. Anschließend wird sie verdoppelt. So gilt das Ehepaar steuerlich als eine Person.
Frischgebackene Ehepaare haben bei einer ersten gemeinsamen Steuererklärung viele Vorteile zu Unverheirateten – schließlich profitieren sie davon, dass sie je nach Einkommen zwischen drei Steuerklassen-Kombinationen wählen können. Außerdem greift hier das Ehegattensplitting, wenn sie unterschiedlich verdienen. Hierbei wird das Einkommen des Ehepaares zusammen veranlagt, die Summe halbiert und aus dieser die Einkommenssteuer errechnet. Anschließend wird sie verdoppelt. So gilt das Ehepaar steuerlich als eine Person. © pixabay / Takmeomeo
Kinder kosten viel Geld - doch Familien werden bei der Steuererklärung berücksichtigt. Schließlich erhalten Sie Kindergeld, sogar, wenn Ihr Kind noch volljährig und in Ausbildung ist. Zudem profitieren Sie vom Kinderfreibetrag, der 2018 auf 7.428 Euro gestiegen ist. Außerdem können Eltern Betreuungskosten (maximal 4.000 Euro) unter Anlage Kind von der Steuer absetzen. Schließlich können Sie bereits vor der Steuererklärung Steuern sparen, wenn Sie Ihre bis zum 30. November des laufenden Jahres Auskünfte über etwaige Kosten in Bezug auf Ihre Kinder auf Ihrer Lohnsteuerbescheinigung angeben.
Kinder kosten viel Geld – doch Familien werden bei der Steuererklärung berücksichtigt. Schließlich erhalten Sie Kindergeld. Sogar, wenn Ihr Kind noch volljährig und in Ausbildung ist. Zudem profitieren Sie vom Kinderfreibetrag, der 2018 auf 7.428 Euro gestiegen ist. Außerdem können Eltern Betreuungskosten (maximal 4.000 Euro) unter Anlage "Kind" von der Steuer absetzen. Schließlich können Sie bereits vor der Steuererklärung Steuern sparen, wenn Sie Ihre bis zum 30. November des laufenden Jahres Auskünfte über etwaige Kosten in Bezug auf Ihre Kinder auf Ihrer Lohnsteuerbescheinigung angeben. © iStockphoto
Bereits als Student macht es Sinn, eine Steuererklärung abzugeben. Zwar sind Studenten gesetzlich nicht dazu verpflichtet, doch so lassen sich ein paar Euros sparen. Besonders dann, wenn Sie über den Grundfreibetrag von 8.652 Euro kommen oder Ihr Zweitstudium, zum Beispiel einen Master, beginnen. Die Steuererklärung können Sie vier Jahre rückwirkend machen und Werbungskosten, also Arbeitsmaterialien, PC & Co. sowie Sonderausgaben wie Fahrtkosten, Studienreisen oder Miete absetzen.
Bereits als Student ergibt es Sinn, eine Steuererklärung abzugeben. Zwar sind Studenten gesetzlich nicht dazu verpflichtet, doch so lassen sich ein paar Euro sparen. Besonders dann, wenn Sie über den Grundfreibetrag von 8.652 Euro kommen oder Ihr Zweitstudium, zum Beispiel einen Master, beginnen. Die Steuererklärung können Sie vier Jahre rückwirkend machen und Werbungskosten, also Arbeitsmaterialien, PC & Co. sowie Sonderausgaben wie Fahrtkosten, Studienreisen oder Miete absetzen. © pixabay / janeb13
ElsterOnline, ElsterFormular oder Wiso: Es gibt einige Steuerprogramme, die die Steuererklärung erleichtern sollen. Mit diesen haben Sie die Möglichkeit, die Steuererklärung elektronisch zu machen und online an das Finanzamt zu übermitteln. Die Softwares sind alle ähnlich aufgebaut und teilweise kostenlos. Sie werden in den Programmen Schritt für Schritt durch die Steuererklärung geführt. Allerdings bemängeln manche Nutzer, dass die Steuer-Programme für Einsteiger anfangs unübersichtlich sein können.
ElsterOnline, ElsterFormular oder Wiso: Es gibt einige Steuerprogramme, die die Steuererklärung erleichtern sollen. Mit diesen haben Sie die Möglichkeit, die Steuererklärung elektronisch zu machen und online an das Finanzamt zu übermitteln. Die Programme sind alle ähnlich aufgebaut und teilweise kostenlos. Sie werden Schritt für Schritt durch die Steuererklärung geführt. Allerdings bemängeln manche Nutzer, dass die Steuer-Programme für Einsteiger anfangs unübersichtlich sein können. © pixabay / Simon
Sie haben die Frist verpasst? Dann sollten Sie sich schnell an Ihr zuständiges Finanzamt wenden und auf die Milde des jeweiligen Beamten hoffen. Wenn Sie sich allerdings still halten, dem droht ein satter Verspätungszuschlag. Dieser kann schon mal bis zu zehn Prozent der Steuersumme (maximal 25.000 Euro) ausmachen. Das liegt wiederum im Ermessen des Finanzamtes, dass dann eine Steuerschätzung vornimmt. Zudem entbindet es sie nicht, die Steuererklärung nachzuholen.
Sie haben die Frist verpasst? Dann sollten Sie sich schnell an Ihr zuständiges Finanzamt wenden und auf die Milde des jeweiligen Beamten hoffen. Wenn Sie sich allerdings still halten, dem droht ein satter Verspätungszuschlag. Dieser kann schon mal bis zu zehn Prozent der Steuersumme (maximal 25.000 Euro) ausmachen. Das liegt wiederum im Ermessen des Finanzamtes, dass dann eine Steuerschätzung vornimmt. Zudem entbindet es sie nicht, die Steuererklärung nachzuholen. © iStockphoto

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