Immobilienfinanzierung

Wann sich kaufen statt mieten wirklich lohnt

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Ein Haus zu kaufen ist der Lebenstraum vieler Deutscher. Und 2016/2017 könnte dieser endlich in Erfüllung gehen: Eine Kreditaufnahme ist gerade so günstig wie schon lange nicht mehr.

Viele Deutsche haben den Traum vom Eigenheim – als sichere Kapitalanlage oder Altersvorsorge.  Hier erfahren Sie, warum kaufen noch immer besser als mieten ist.

Soll ich lieber eine Wohnung mieten oder mir eine Eigentumswohnung leisten? Vor dieser Frage steht im Zweifelsfall jeder früher oder später. Finanzexperten raten allerdings seit geraumer Zeit zum Mieten. Kaufen lohne sich ohnehin nicht mehr, die eigenen vier Wände als Kapitalanlage sei ein Trugschluss. Doch wann macht Kaufen dann noch Sinn?

Leitzinssatz so niedrig wie noch nie - Immobilienfinanzierung jetzt günstiger

Als erstes die gute Nachricht: Der Leitzins für 2016 ist auf seinem historischen Tiefstand. Auch 2017 soll es weiterhin möglich sein, günstig Kredite aufzunehmen. Das lässt viele Verbraucher überlegen, ob jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um größere Finanzierungen zu tätigen - und sogar über den langgehegten Traum, den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nachzudenken. Das geht aus einer Studie hervor, für die das Marktforschungsinstitut Forsa im Auftrag der Allianz Deutschland AG 2.300 Bundesbürger befragt hat.

Dabei müssen Sie sich allerdings als Erstes die Frage stellen: Was sind meine Lebenspläne für die Zukunft? Will ich eine Familie haben oder muss ich der Arbeit wegen öfters umziehen? Zudem ist es auch eine Typfrage. Bin ich lieber Mieter oder Eigentümer? Und möchte ich die Verantwortung für ein Eigenheim und die damit anstehenden höheren Nebenkosten oder Reparaturen übernehmen? Doch der Vorteil für viele ist klar: Mit dem Kauf sind Sie Eigentümer und können über Ihre Immobilie frei verfügen.

Finanzierungsplan: 20 bis 35 Prozent Eigenkapital sind ein guter Anfang

Außerdem ist es wichtig, die Prognose für die Preisentwicklung bei Immobilien in den nächsten Jahrzehnten zu berücksichtigen. Bleiben diese langfristig stabil oder steigen sie sogar an? Sich genau zu informieren ist essentiell: Denn ob Sie zur Miete in einer Wohnung leben oder diese gekauft haben, ist nicht nur ein Traum vieler, sondern auch die wohl wichtigste finanzielle Entscheidung Ihres Lebens.

Einen ersten Überblick darüber, ob der Kauf einer eigenen Immobilie für Sie überhaupt infrage kommt, gibt der Kontostand. Grundsätzlich empfiehlt Christian Schmid-Burgk, Experte für Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hamburg, 20 bis 35 Prozent Eigenkapital für einen sinnvollen Finanzierungsplan.

Wer zur Miete wohnt, sollte zudem erst auf seine monatlichen Mietausgaben schauen und diese mit einer möglichen Darlehensrate nach einem Kauf vergleichen. Das heißt: Wenn die Monatsrate für die Bank nicht höher ist als die bisherige Miete, lohnt es sich, zu kaufen. Doch auch hier gilt wieder: Sowohl die Monatsmiete als auch die Rate für die Bank sind nur Momentaufnahmen; eine Baufinanzierung läuft allerdings meist über Jahrzehnte.

Immobilienfinanzierung: Mietpreiskalkulator kann bei Entscheidung helfen

Tipp: Besser ist es, wenn Sie Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten heranziehen, lieber Jahreskaltmieten und die angebotenen Immobilien-Kaufpreise miteinander zu vergleichen. Letztere können Ihnen hilfreich sein, um das Preisniveau in einer bestimmten Stadt oder Region anzuzeigen. Dazu sollten Sie am besten möglichst identische Häuser oder Wohnungen vergleichen: gleiche Wohnfläche, gleiches Alter und gleiches Niveau bei der Ausstattung. Wenn Sie bereits eine Immobilie im Auge haben, wäre es neben dem aktuellen Kaufpreis hilfreich, den potentiellen Kaltmietpreis zu erfahren. Teilen Sie dann den angebotenen Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie. Als Faustregel gilt dann der Mietpreiskalkulator: Bis zum Faktor 20 sind die Immobilienpreise im Vergleich zur Miete noch relativ günstig, ab 25 relativ teuer. Hier ein Beispiel von immowelt.de:

Höhere Tilgung gleich schnellere und günstigere Kreditabzahlung

Tipp: Wenn Sie die momentane Niedrigzinsphase jetzt noch nutzen, zahlen Sie eine höhere Tilgung. Wenn Sie die prozentuale Tilgung Ihrer Baufinanzierung so hoch wie möglich ansetzen, können Sie einen größtmöglichen Anteil des Kredites günstig zurückzahlen.

Wer also wie im Beispiel ein Darlehen von 250.000 Euro aufnimmt, um eine 300.000-Euro-Wohnung kaufen zu können, der sollte daher besser eine 3,5-prozentige Tilgung wählen. Damit zahlt er eine monatliche Rate von etwa 1.040 Euro. Nach Ablauf der Zinsbindung von etwa zehn Jahren wäre die Restschuld nur noch 156.000 Euro. Falls der Marktzins also wieder steigt, würde sich der Zinssatz der dann viel niedrigeren Anschlussfinanzierung viel weniger bemerkbar machen.

Sind die Zinsen niedrig, lohnt sich also der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie selbst dann, wenn in vielen Regionen die Kaufpreise steigen. Voraussetzungen sind allerdings eine gute Finanzierungsstrategie und eine gute Lage des Objekts.

Von Jasmin Pospiech

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