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Wohnungsbau in Kassel stockt wegen hoher Baukosten und Zinsen massiv

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Von: Bastian Ludwig

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Hier sollen 100 Mietwohnungen entstehen: Die GWG will schon seit Jahren Neubauten auf dem Grundstück der ehemaligen Eichendorff-Schule in Bettenhausen schaffen, aber nun laufen ihr die Kosten davon.
Hier sollen 100 Mietwohnungen entstehen: Die GWG will schon seit Jahren Neubauten auf dem Grundstück der ehemaligen Eichendorff-Schule in Bettenhausen schaffen, aber nun laufen ihr die Kosten davon. © Andreas Fischer

Die Wohnungswirtschaft steht vor einem großen Dilemma. Es werden dringend mehr bezahlbare Wohnungen gebraucht, aber das Bauen ist so teuer geworden, dass es sich vielfach nicht mehr lohnt.

Kassel – Aus diesem Grund liegen etliche Kasseler Wohnbauvorhaben auf Eis. Das Ziel der Stadt, 8000 Wohnungen bis 2030 zu schaffen, rückt in immer weitere Ferne.

Schon in den vergangenen Jahren wurde in Kassel zu wenig gebaut. Statt der notwendigen 800 Wohnungen pro Jahr, waren im Schnitt 400 entstanden. Mit den beschriebenen Problemen für die Baubranche verschärft sich die Situation. Stadtbaurat Christof Nolda (Grüne) beobachtet die Lage und fordert einen Ausbau der Wohnbauförderung durch Bund und Land. „Wenn die Bundesregierung 400 000 Wohnungen jährlich schaffen will, muss sie auch für die entsprechenden Bedingungen sorgen“, so Nolda.

Der Stadtbaurat sieht die Stadt Kassel nicht in der Bringschuld: „Es ist kein Problem des Baurechts. Die Genehmigungsverfahren laufen.“ Viele Bauherren hätten Baugenehmigungen, würden aber mit der Umsetzung zögern. Dazu zähle auch das Projekt in der ehemaligen Salzmannfabrik in Bettenhausen. „Viele Investoren müssen neu kalkulieren und planen“, sagt Nolda.

Auch die städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG plant für die etwa 100 neuen Wohnungen im geplanten Quartier Lossegrund derzeit neu. Eine Umsetzung der ursprünglichen Pläne hätte durch gestiegene Baukosten und höhere Zinsen dazu geführt, dass die Mieten in den Neubauten nicht bezahlbar gewesen wären, so GWG-Geschäftsführer Uwe Gabriel.

„Günstiges Vermieten ist nicht mehr möglich“

Auf HNA-Anfrage äußern sich auch die anderen großen Wohnungsbaugesellschaften und Wohnbaugenossenschaften in ganz ähnlicher Weise. Sowohl die GWH, die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte / Wohnstadt und die Vereinigten Wohnstätten 1889 fordern einen Ausbau der Förderung. Andernfalls sei es kaum mehr möglich, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Während der Stadtbaurat optimistisch ist, dass Zinsen und Baukosten bald auch wieder sinken könnten, hat Maximilian Malirsch, Geschäftsführer des Mieterbundes Nordhessen, wenig Hoffnung, dass sich die Lage in absehbarer Zeit ändert. „Das ist eine Katastrophe. Die Politik muss einen Anschub für die Wohnraumfinanzierung leisten“, so Malirsch.

Eine Vervierfachung der Zinsen für die Baufinanzierung sowie hohe Bau- und Materialkosten stellen den Wohnungsbau vor große Herausforderungen. Wir haben bei den großen Wohnungsunternehmen nachgefragt, was dies für ihre Neubauprojekte sowie künftige Mieter bedeutet.

Städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG

Die städtische Wohnungsbaugesellschaft GWG stellt ihre Projekte auf den Prüfstand. Dazu zählt auch das aktuell größte Wohnbauprojekt der GWG, das Quartier Lossegrund in Bettenhausen. Dort sollen etwa 100 Mietwohnungen entstehen. Zudem will die Stadt nach der Erschließung des Areals, auf dem früher einmal die Eichendorff-Schule stand, 40 Grundstücke für Reihen- und Doppelhäuser verkaufen.

Die seit Jahren laufende Planung der GWG für die Mietwohnungen musste wegen der veränderten Marktbedingungen neu aufgerollt werden. „Menschen müssen die Mieten in den Neubauten bezahlen können. Wir müssen unter zehn Euro bleiben. Denn es kommen noch die Nebenkosten hinzu. Das Projekt muss im Sinne der Mieter wirtschaftlich bleiben. Teuer bauen kann jeder“, sagt GWG-Geschäftsführer Uwe Gabriel.

Dafür seien zusätzliche Fördermittel und eine Reduzierung der Baukosten nötig. „Andernfalls ist nicht nur dieses Projekt sehr schwer umsetzbar“, so Gabriel. Doch nicht zu bauen, sei auch keine Lösung. „Wir brauchen die Wohnungen. Gerade der sozialverträgliche Wohnungsbau ist wichtig.“

Das neue Konzept, das derzeit für den Lossegrund erarbeitet wird, sieht acht Mehrfamilienhäuser in modularisierter und damit günstigerer Bauweise vor. Zudem soll auf Nachhaltigkeit geachtet werden. Das heißt etwa, möglichst wenig Beton einzusetzen. Auch soll es im Quartier eher kleinere Wohneinheiten mit Gemeinschaftsflächen geben.

Wenn alles nach Plan läuft, soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan noch im Februar beschlossen werden. Gabriel lässt aber auch keinen Zweifel daran, dass vor einer Realisierung zunächst weitere Fördermittel akquiriert werden müssten.

GWH

Die GWH steht vor ähnlichen Problemen. „Steigende Zinsen, steigende Baukosten, hohe Energiekosten und nicht zuletzt der andauernde Handwerkermangel lassen eine Realisierung der bisherigen Wohnbauziele von Regierung und Kommunen in weite Ferne rücken“, so eine Sprecherin. Überall würden Bauvorhaben deshalb gestoppt oder verschoben. Die Rahmenbedingungen erschwerten eine seriöse Kalkulation oder hätten zur Folge, dass zugesagte Mietobergrenzen wegen davonlaufender Kosten nicht eingehalten werden könnten. Deshalb sei die öffentliche Förderung wichtig. „Gleichzeitig bewerten wir die aktuelle Förderkulisse – auch im Raum Kassel –als ausbaufähig.“

Wohnstadt

Die Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte Wohnstadt (NHW) teilt mit, dass es aufgrund der derzeitigen Marktsituation immer schwieriger werde, bezahlbare Mietwohnungen zu bauen. „Die Erhöhung der Zinsen hat die Finanzierungskosten in den Projekten fast überall mehr als vervierfacht. Die Anforderungen, bezahlbare Mieten anzubieten, dabei aber klimagerecht und effizient zu bauen, bleiben“, so eine Sprecherin. Das führe dazu, dass viele Projekte neu justiert werden müssten.

Laufende Bau- und Modernisierungsprojekte würden fortgeführt. Es könne aber sein, dass Projekte sich „zeitlich deutlich verschieben“ würden und nach alternativen Wegen der Umsetzung gesucht werden müsse.

„All diesen Herausforderungen stellen wir uns tagtäglich. Allerdings brauchen wir dazu eine verlässliche, praxistaugliche Förderkulisse und wieder ein stabileres Finanzierungsumfeld“, so die Sprecherin.

Wohnbaugenossenschaft 1889

Die Wohnbaugenossenschaft Vereinigte Wohnstätten 1889 aus Kassel hält die Wohnbauziele ebenfalls für nicht erreichbar unter den gegebenen Umständen. Dies gelte sowohl für den angestrebten Neubauumfang als auch für den gewünschten klimaneutralen Umbau des Bestandes, teilen die Vorstände Britta Marquardt und Uwe Flotho auf HNA-Anfrage mit.

„Gerade für unsere denkmalgeschützten Wohnungsbestände in den innerstädtischen Quartieren wird es schwierig werden, die geforderte Klimaneutralität bis zum Jahr 2045 zu realisieren“, so Marquardt.

Neubau sei für die 1889 schwierig geworden. Nach langem Zögern werde das Bauvorhaben „Zum Feldlager“ in diesem Jahr realisiert. „Wir hätten dies nicht getan, wenn wir nicht so weit in der Planung gewesen wären und nicht eine Verpflichtung der Stadt gegenüber eingegangen wären“, sagt Marquardt.

Die Baukosten seien schon ohne die jüngste Entwicklung der Zinsen so hoch, dass kostengünstiges Bauen und damit Vermieten nicht mehr möglich sei. Grundsätzlich müsse die Förderung noch besser werden, sowohl was Zuschüsse angehe als auch in Bezug auf Kredite. (Bastian Ludwig)

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