Für die Grundsteuerreform müssen Eigentümer 2022 eine Erklärung abgeben

Grundsteuerreform: In guten Lagen wird es teurer

Hier werden die Menschen bald tendenziell mehr Grundsteuer zahlen: In den guten Lagen im Kasseler Westen dürfte die Grundsteuer ab 2025 eher steigen. In der Bildmitte ist die Wilhelmshöher Allee zu sehen. Archivfoto: Stefan Rampfel
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Hier werden die Menschen bald tendenziell mehr Grundsteuer zahlen: In den guten Lagen im Kasseler Westen dürfte die Grundsteuer ab 2025 eher steigen. In der Bildmitte ist die Wilhelmshöher Allee zu sehen.

Die Stadt Kassel nimmt jährlich 37 Millionen Euro aus der Grundsteuer ein. Mit der geplanten Grundsteuerreform soll das Steueraufkommen insgesamt zwar konstant bleiben, aber die Lasten werden anders auf die Grundstückseigentümer verteilt.

Kassel - Obwohl die Reform erst 2025 greift, müssen die Eigentümer der etwa 61 000 Grundstücke in Kassel ab Frühjahr 2022 tätig werden. Wie beantworten die wichtigsten Fragen.

Wieso wird die Grundsteuer reformiert?

Die bisherige Berechnung beruht auf jahrzehntealten Grundstückswerten, die mit den tatsächlichen Wertverhältnissen nichts mehr zu tun haben. „Das ist ungerecht und ungleich. Denn die für die Berechnung maßgeblichen Einheitswerte stammen für die ostdeutschen Bundesländer aus 1935 und in Westdeutschland aus 1964“, sagt Wolfram Kieselbach, Vorsitzender von Haus und Grund Kassel. Aus diesem Grund hatte das Bundesverfassungsgericht die Regelung schon 2018 als verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber zur Reform aufgefordert.

Wann greift die Neuregelung der Steuer?

Bis sich die Reform finanziell auswirkt, dauert es noch bis 1. Januar 2025. Aber schon im März 2022 sollen alle Grundstückseigentümer durch öffentliche Bekanntmachung aufgefordert werden, für jedes ihrer Grundstücke eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben, teilt ein Sprecher der Hessischen Oberfinanzdirektion (OFD) auf HNA-Anfrage mit. Wobei es keine gesonderten Aufforderungen für jeden Steuerpflichtigen geben wird, dies zu tun. Die elektronische Abgabe der Erklärung an das zuständige Finanzamt ist für jedes Grundstück verpflichtend und muss im Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 erfolgen. Dazu kann das Online-Finanzamt Elster genutzt werden.

Welche Daten müssen übermittelt werden?

„Grundstücksgröße und die Wohnfläche oder die Nutzungsfläche – bei anderer Nutzung als zu Wohnzwecken – müssen in der Erklärung eintragen werden“, so der OFD-Sprecher. Darüber hinaus seien lediglich allgemeine Angaben zum Grundstück und zu den Eigentumsverhältnissen erforderlich.

Wie sieht die Neuregelung der Grundsteuer aus?

Der Bund hatte eine Reform beschlossen, von der die Länder abweichen durften. Diese Möglichkeit hat auch Hessen genutzt, weil der Landesregierung das vom Bund vorgegebene Modell zu kompliziert war. Bei der Berechnung der wichtigen Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke – außer Land- und Forstwirtschaft) gilt in Hessen künftig das sogenannte Flächen-Faktor-Verfahren als Grundlage.

Was steckt hinter diesem Verfahren?

Grundstücks- und Gebäudeflächen sind weiter der Ausgangspunkt der Berechnung. Denn die Grundsteuer zahlt der Eigentümer dafür, dass er die Infrastruktur seiner Kommune (Leitungen, Kanäle, Straßen) nutzen kann. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass je größer Grundstück und Haus sind, desto mehr Nutznießer der Infrastruktur dort theoretisch Platz haben. Künftig wird aber auch die Lage eines Grundstücks eine Rolle spielen.

Wo liegen die Unterschiede zur bisherigen Ermittlung der Grundsteuer?

„Die Lage spielte bislang keine Rolle. Maßgeblich waren nur die Grundstücksgröße und der fiktive Wert der Immobilie aus dem Jahr 1935 beziehungsweise 1964“, sagt Kieselbach. Künftig werde die Grundstücksgröße (4 Cent pro Quadratmeter) und die Nutzfläche im Gebäude (50 Cent pro Quadratmeter) einberechnet. Für eine Wohnnutzung wird ein Abschlag von 30 Prozent gewährt. Zudem wird noch ein Lagefaktor anhand der jeweiligen Bodenrichtwerte ermittelt. Bemessungsgrundlage der neuen Besteuerung sind die Verhältnisse und Bodenrichtwerte der Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022.

Ist das gerechter?

Problematisch findet Kieselbach, dass für die Bewertung der Lage die relativ ungenauen Bodenrichtwerte verwendet werden. „Diese beziehen sich nicht auf ein einzelnes Grundstück, sondern auf ein abgegrenztes Gebiet. Es handelt sich um Durchschnittswerte, die sich aus Verkäufen der letzten Jahre ergeben. Dabei gibt es innerhalb der Gebiete große Preisunterschiede“, so Kieselbach. Besser findet er das bayrische Modell, wo nur Grundstücks- und Wohnungsgröße zur Berechnung herangezogen werden.

Wie wird sich die Reform finanziell auswirken?

Weil die Steuer an die Wertentwicklung der Grundstücke angepasst wird, sollen die Kommunen gleichzeitig ihre Hebesätze senken. Denn aus Messbetrag und Hebesatz ergibt sich die Steuerschuld. Andernfalls käme es zu einem erheblichen Anstieg der Steuer. Aber auch wenn der Gesetzgeber versprochen hat, dass die Reform insgesamt nicht zu mehr Steuern führen soll, werden sich die Belastungen für den Einzelnen verschieben. „Einige werden mehr zahlen, andere weniger“, so Kieselbach. Wer in guten Lagen wohnt, wird von Erhöhungen betroffen sein.

Sind eigentlich auch Mieter betroffen?

Ja, Vermieter können die Grundsteuer umlegen. (Bastian Ludwig)

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