Rathaus überlegt Einführung eines Mietspiegels

Mietpreisbremse hilft in Kassel bisher kaum - Rathaus überlegt Einführung eines Mietspiegels

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Beliebte Wohnlage: Die Kasseler Unterneustadt mit dem U nterneustädter Kirchplatz. Nicht nur hier stiegen die Mieten in den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich an.

Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass Wohnen in Kassel nicht immer teurer wird. Aus Sicht des Mieterbundes Nordhessen wirkt sie aber nur begrenzt dämpfend auf die Preise.

„Ein Mietspiegel würde mehr Rechtssicherheit schaffen“, sagt Maximilian Malirsch, Geschäftsführer des Mieterbundes. Anhand dessen könnten die zulässigen Obergrenzen überprüft werden. Doch die Stadt hatte sich der Einführung bisher verweigert.

Wozu dies führt, zeigt ein Beispiel. HNA-Leserin Antonia Ludwig wollte kürzlich eine Wohnung in der Nordstadt mieten. Von der aktuellen Mieterin, die ausziehen wollte, hatte sie erfahren, dass diese 309 Euro Kaltmiete für 62 Quadratmeter zahlt. Der Vermieter verlangte von den neuen Mietern 370 Euro. Sofort kam die Frage auf: Darf er die Miete einfach um 20 Prozent erhöhen?

Miete in Kassel: Stadt hat keinen Mietspiegel

Das ist ohne Mietspiegel schwer zu sagen. Klar ist: Bei einer Neuvermietung greift die sogenannte Kappungsgrenze nicht. Diese sieht vor, dass in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete innerhalb von drei Jahren maximal 15 Prozent steigen darf – aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Weil es sich hier aber um eine Neuvermietung handelt, gilt sie nicht.

Bei Neuvermietungen zählt nur die Mietpreisbremse, erläutert Malirsch. Nach dieser dürfen Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten und grundsanierte Wohnungen. Als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete zählen die Daten des Mietspiegels, der in anderen Städten detailliert über Preise in einzelnen Stadtteilen informiert. Doch so einen Mietspiegel hat Kassel nicht. Zwar erhebt der Immobilienverband Deutschland Mietdaten, diese sind aber nicht maßgeblich bei einem Rechtsstreit über Mietpreise.

Kassel: Mieter können sich schlecht gegen Vermieter wehren

In der Folge hätten Mieter wenig in der Hand, um sich gegen überzogene Forderungen von Vermietern zu wehren, so Malirsch. Von den 17.000 nordhessischen Mitgliedern des Mieterbundes führten nur 60 aktuell ein Verfahren. „Weil es keinen Mietspiegel gibt, ist ein Rechtsstreit riskant.“ Die Kosten für einen Gutachter, der die Vergleichsmieten analysiert, müssten bei einem negativen Ausgang vom Mieter getragen werden. Auch Rechtsschutzversicherungen prüften zunächst, wie erfolgversprechend Klagen sind.

Aus diesen Gründen sieht der Mieterbund inzwischen auch die Vorteile eines Mietspiegels. Bislang sah man vor allem die Nachteile, weil so auch Vermieter eine Rechtsgrundlage für zulässige Erhöhungen serviert bekommen. „Ein zweischneidiges Schwert“, so Malirsch.

Der Eigentümerverband Haus & Grund hat grundsätzlich nichts gegen einen Mietspiegel. Er warnt aber davor, ihn aus politischen Gründen zur Senkung von Mietpreisen einsetzen zu wollen. Er solle auch weiterhin für einen Ausgleich zwischen Mietern und Vermietern sorgen.

Miete in Kassel: Stadt hatte bislang keine Bestrebungen für Mietspiegel

Welche Relevanz ein Mietspiegel künftig haben kann, zeigt eine geplante Gesetzesänderung auf Bundesebene. Bisher müssen Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, die Miete erst ab dem Zeitpunkt auf das zulässige Maß reduzieren, an dem sie auf den Verstoß hingewiesen wurden. Künftig sollen Mieter das Recht erhalten, zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückzufordern. „So könnte man selbst einen Vertrag für eine überteuerte Wohnung zunächst unterschreiben und anschließend das Geld zurückfordern“, sagt Malirsch.

Die Neuregelung will die Große Koalition schnell umsetzen. Ein konkreter Termin steht aber noch nicht fest.

Ein Stadtsprecher bestätigt auf HNA-Anfrage, dass die Stadt bislang keine Bestrebungen hatte, einen Mietspiegel einzuführen. Der Grund: Sie fürchtete, dass sich der Mietspiegel mietsteigernd auswirken wird. Denn bislang gelten für die Ermittlung der Mietspiegelwerte die in den vergangenen vier Jahren abgeschlossenen Mietverträge. Weil es in diesem Zeitraum erhebliche Steigerungen gegeben habe, sei davon auszugehen, dass die Werte entsprechend hoch ausfallen. Dies könne andere Vermieter animieren, ihre Mieten zu erhöhen. 

Weil die Bundesregierung den Betrachtungszeitraum nun auf sechs Jahre ausweiten will, werde auch die Stadt die Einführung des Mietspiegels überdenken. Der Mieterbund fordert sogar noch einen längeren Betrachtungszeitraum, damit auch günstige langjährige Bestandsmieten berücksichtigt werden. 

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