Stadtbaurat im Interview

Wohnen in Kassel: Hohe Mieten, wenig Wohnraum - das sind die Gründe

Durchschnittliches Mietniveau: Eine Stichprobe der Stadt kam zu folgenden Ergebnissen.
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Durchschnittliches Mietniveau: Eine Stichprobe der Stadt kam zu folgenden Ergebnissen.

In Kassel wird wohnen immer teurer. Darüber haben wir mit dem Stadtbaurat der Stadt Kassel im Interview gesprochen.

Kassel – Der Wohnraum in Kassel ist knapp - es fehlen rund 8000 neue Wohnung bis zum Jahr 2030. In der Folge sind Mieten und Kaufpreise in der Documenta-Stadt in den vergangenen zehn Jahren stark gestiegen. Darüber sprachen wir mit Stadtbaurat Christof Nolda (Grüne).

Herr Nolda, sind Sie Mieter oder Eigentümer?
Ich wohne im Eigentum. Als Architekt komme ich aus dem Baugewerbe und bin mit dem Thema auch für den eigenen Bedarf vertraut.
Wie beurteilen Sie die Entwicklung auf dem Kasseler Wohnungsmarkt?
Als ich 1986 zum Studium nach Kassel kam, war es schwer, eine Wohnung zu finden. Die Preise waren zwar nicht hoch, aber das Angebot knapp. Dann setzte in den 90er-Jahren eine deutliche Entspannung auf dem Markt ein. Erst in den vergangenen zehn Jahren erleben wir eine Dynamik mit zeitweise erheblichen Preisanstiegen.
Sind diese begründet?
In Kassel gab es einen großen Nachholbedarf bei den Mieten, die über viele Jahre stagnierten. Das sorgte für geringere Investitionen in Immobilien und damit in die Qualität des Wohnungsbestandes. Im Sinne der Stadtentwicklung war es sinnvoll, dass sich etwas bewegt. Steigende Mieten sorgten für Investitionen. Die Mietpreisentwicklung hängt maßgeblich mit dem Zuzug in die Großstädte und den kleiner werdenden Haushalten zusammen. Für die gleiche Anzahl von Menschen benötigen wir mehr Wohnungen. Die Urbanisierung ist ein bundesweites Phänomen. Als Kommune muss man darauf hinwirken, dass Preissteigerungen sozial verträglich bleiben.
Das Land Hessen hat die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze für Kassel aufgehoben. Damit sind der Stadt zwei Instrumente verloren gegangen.
Diese Entscheidung habe ich sehr bedauert. Wir haben uns dagegen gewandt, doch leider haben unsere Argumente beim Land nicht gefruchtet. Tatsächlich liegt Kassel mit seiner Mietpreisdynamik im Bundesvergleich noch im unteren Bereich im Vergleich mit anderen Großstädten. Allerdings wurden aus unserer Sicht wichtige Faktoren nicht berücksichtigt. Dazu zählt das geringere Einkommen der Menschen. Die Frankfurter verdienen mehr, deshalb sind die Mieten in Kassel nicht direkt mit den Mieten in Frankfurt zu vergleichen.
Werden Sie von Bürgern angesprochen, die sich über die Mieten beklagen?
In der persönlichen Ansprache spielt das nicht so die Rolle. Aber die Aufmerksamkeit für das Thema ist in der Kasseler Politik deutlich wahrnehmbar. Die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum ist mittlerweile allen Parteien ein Anliegen. Das war nicht immer so.
Wer sind die größten Preistreiber im Markt?
Wenn Wohnungsbaugesellschaften ihre Preise anpassen, fällt das ins Gewicht, weil gleich viele Mieter und Mieterinnen betroffen sind. Dies gilt auch für private Gesellschaften mit großen Beständen wie die Vonovia. Das heißt aber nicht, dass deren Erhöhungen zu den preistreibenden Spitzenwerten gehören. Das muss man im Einzelfall sehen. Häufig sind damit Modernisierungen verbunden. Diese wiederum führen oft zu sinkenden Nebenkosten. Ich habe den Eindruck, dass die Wohnungsbaugesellschaften ihre Modernisierungsmieten auf einem angemessenen Level halten und soziale Härten vermeiden. Es ist eine Gesamtentwicklung in Kassel, es können keine systemischen Preistreiber benannt werden.
Private Kleinvermieter verlangen laut Statistik seltener Mieterhöhungen.
Das ist richtig. Ihnen ist vor allem an einem stabilen Mietverhältnis gelegen. Sie wollen mit ihren Mietern nicht über die Preise in Auseinandersetzungen gehen. Es steht eher die Stabilität als der maximale Ertrag im Vordergrund. Große Wohnungsbaugesellschaften bieten neben der Vermietung auch eine bunte Mischung von Serviceleistungen rund ums Wohnen an. Sie machen etwa soziale Angebote in ihren Siedlungen wie Stadtteiltreffs oder Serviceangebote für die einzelnen Mieterinnen und Mieter. Da gibt es sehr vorzeigbare Projekte. Bei so vielen Singlehaushalten, dem Zusammenleben aus vielen Kulturkreisen und in unterschiedlichen Altersgruppen ist es nicht genug, sich nur um das beheizbare Dach über dem Kopf zu kümmern.
Welche Rolle spielen die hohen Baupreise?
Die Baupreise treiben die Mieten für Neubauprojekte und Modernisierungen in die Höhe. Die Neubaumieten liegen weit über dem Kasseler Durchschnitt. Jede neue Immobilie ist durch die Finanzierung hoch belastet. Allerdings stellt sich die Frage, ob ein Mietshaus, dessen Investitionsrückfluss über 30 Jahre kalkuliert ist, im ersten Jahr Erträge abwerfen muss.
Welchen Einfluss hat die Stadt auf die Mieten?
Bei öffentlich geförderten Wohnungen haben wir einen unmittelbaren Einfluss. Wir sind froh, dass die Sozialwohnungsquote jetzt abgesichert für günstigere Mieten auch bei Neubauprojekten sorgt. Selbstverständlich haben wir direkten Einfluss bei unserer städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG. Ansonsten beobachten wir den Markt und laden regelmäßig zum Runden Tisch Wohnen ein, wo alle großen Vermieter, Verbände und auch Sozialverbände an einem Tisch sitzen. Dort wirken wir auch darauf hin, dass mehr Bautätigkeit erfolgt. Wir benötigen mehr Wohnungen. Jahrelang ist hier trotz unserer Aktivitäten zu wenig passiert. Die GWG hat sich früher richtigerweise vor allem um die Modernisierungen gekümmert. Aktuell sind mit dem Lossegrund und dem Vorhaben am Stadthallengarten zwei Bauprojekte unserer Wohnungsbaugesellschaft in der Bearbeitung.
Aber es wird dennoch weiter zu wenig gebaut.
Wir haben ermittelt, dass wir bis 2030 etwa 8000 neue Wohnungen brauchen. Die dafür nötigen jährlichen Baufertigstellungen haben wir zuletzt nicht erreicht. 2020 waren es 680, im Vorjahr mit 164 deutlich weniger. Die Zahlen schwanken, weil einzelne Großprojekte die Statistik stark beeinflussen. Aktuell sind auf dem Areal von Jägerkaserne, Versorgungsamt und Salzmannfabrik mehrere Großprojekte in der Vorbereitung. Wir müssen aber auch die Bevölkerungsstatistik beobachten. 2020 gab es unter dem Strich erstmals seit Jahren keinen Zuzug mehr nach Kassel. Die Bilanz aus Zu- und Fortzügen war ausgeglichen. Durch Entwicklungen wie die Telearbeit könnten Urbanisierungsprozesse auch abebben.
Wann wird es einen Mietpreisspiegel geben?
In der Phase der rasant steigenden Mieten wäre es falsch gewesen, einen solchen einzuführen. Er hätte die rechtliche Grundlage für weitere Erhöhungen geliefert. Nachdem die Entwicklung sich beruhigt hat, ist die Einführung sinnvoll. Er kann Mietern und Mieterinnen helfen, unbegründete Erhöhungen abzuwehren. Denn nur wenn ich gesicherte Vergleichsmieten habe, kann ich Wucher benennen. Deshalb setzte ich mich dafür ein, brauche dafür aber noch politische Freundinnen und Freunde. Ich bin optimistisch, dass mir das im nächsten Jahr gelingt. Übrigens plant der Bund bereits eine Mietspiegelpflicht für Städte ab 50 000 Einwohnern. Der Mietspiegel wird aber nur ein Baustein eines umfassenden Konzeptes sein.
Was meinen Sie damit?
Wir erarbeiten ein Wohnraumversorgungskonzept gemeinsam mit dem Institut Empirica. Die Experten werden uns im Herbst Vorschläge präsentieren, was wir bei unserer Wohnungsmarktpolitik noch besser machen können. Noch 2021 soll das Konzept beschlossen werden.
Viele junge Familien verlassen Kassel, weil sie kein bezahlbares Eigentum finden.
Wir kümmern uns um Eigentum für junge Familien. Wenn es um den Bau des Einfamilienhauses geht, sind unsere Möglichkeiten aber geografisch begrenzt. Wir schaffen dafür attraktive Miet- und Eigentumswohnungen etwa im Martini-Quartier und der ehemaligen Jäger-Kaserne. Auch innerstädtisches Leben kann für die Zielgruppe interessant sein, wenn für Verkehrsberuhigung und ein attraktives Umfeld gesorgt ist. 33 Prozent des Kasseler Immobilienbestandes sind Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser. 300 bis 400 wechseln jährlich die Eigentümer. Es gibt auch in dem Segment einen Markt. Die Abwanderung ins Umland werden wir nie ganz unterbinden können. Zur Ausbildung ziehen wir in die Stadt, als junge Familie gern auch an den Rand der Stadt, der wegen unserer besonderen Grenzen bereits im Umland liegt. Wir dürfen uns hier nicht erschrecken.

Zur Person: Christof Nolda (59) ist seit 2012 Baurat von Kassel. Seit August ist er auch wieder Verkehrsdezernent. Der Grüne ist Architekt und gelernter Zimmermann. Nolda ist verheiratet, hat zwei Kinder und lebt in Kassel. (Bastian Ludwig)

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