Makler und Vertreter von Bürgerinitiative diskutieren

Streitgespräch über Stadtvillen in Kassel: Schandflecken oder zeitgemäße Bauten?

Ein neues Wohnhaus mit zehn Parteien an der Oberbinge in Kirchditmold, das auch im Stadtteil als Positivbeispiel gilt.
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Gilt als Positivbeispiel im Stadtteil: Ein neues Wohnhaus mit zehn Parteien an der Oberbinge in Kirchditmold.

Sie erregen immer wieder Anstoß in gewachsenen Wohngebieten mit Ein- und Zwei-Familien-Häusern: Die sogenannten Stadtvillen sind ein Dauerbrenner-Thema in Kassel.

Wir haben den Immobilienexperten Hans-Jürgen Kampe zu einem Streitgespräch eingeladen mit Rainer Neumann von der Kirchditmolder Bürgerinitiative „Stadtgrün statt Villen“.

Zum Start die Gretchenfrage: Wie wohnen Sie?
Kampe: Wir haben früher in der Baumgartenstraße in Kirchditmold gewohnt und dann im Stadtteil noch mal neu gebaut: ein Ein-Familienhaus mit Einliegerwohnung. In direkter Nachbarschaft wurde dann eine Stadtvilla mit fünf Wohnungen gebaut – anstelle eines heruntergekommenen Zwei-Familien-Hauses mit Asbestverkleidung. Aus meiner Sicht war das eine deutliche Verbesserung des Wohnumfelds. Neumann: Ich habe ein eigenes Häuschen in Kirchditmold, eine Doppelhaushälfte aus den 1960er-Jahren. Gegenüber ist vor einigen Jahren ein stadtvillenartiger Neubau entstanden mit der üblichen Bausünde Tiefgarage. Nach dem Neubau haben wir in unseren Häusern teilweise heftige Senkungsrisse festgestellt, weil wegen der Tiefgarage permanent Grundwasser abgepumpt werden muss. Aber für Schadenersatz liegen die Hürden zu hoch.

Neumann: Ich habe ein eigenes Häuschen in Kirchditmold, eine Doppelhaushälfte aus den 1960er-Jahren. Gegenüber ist vor einigen Jahren ein stadtvillenartiger Neubau entstanden mit der üblichen Bausünde Tiefgarage. Nach dem Neubau haben wir in unseren Häusern teilweise heftige Senkungsrisse festgestellt, weil wegen der Tiefgarage permanent Grundwasser abgepumpt werden muss. Aber für Schadenersatz liegen die Hürden zu hoch.
Herr Kampe, Sie verteidigen Stadtvillen. Warum?
Kampe: Ohne ein verdichtetes Bauen werden wir in der Stadt nicht die derzeitige Bevölkerungszahl halten, geschweige denn ausbauen können. Wir haben das Glück, dass Kassel eine sehr grüne Stadt ist. Auch das können wir nur erhalten, wenn wir mehr Menschen auf einem Grundstück wohnen lassen. In klassischen Wohngebieten, in denen meist eine zweigeschossige Bebauung plus ein Staffelgeschoss zulässig ist, entstehen deshalb Stadtvillen. Über die Architektur kann man streiten. Aber aus Sicht der Stadtentwicklung und auch volkswirtschaftlich erfüllen sie einen wichtigen Zweck.

Neumann: Da bin ich ganz anderer Ansicht. Wir brauchen keine Neubauten in Kassel. Ich habe mir Zahlen bei der Stadt besorgt, nach denen die Anzahl der Bewohner pro Wohneinheit in den vergangenen zwölf Jahren konstant bei 1,6 liegt. Das bedeutet doch, dass genügend Wohnungen vorhanden sind. Hinzu kommt: Wer adäquaten Wohnraum braucht, sind nicht die Leute, die in die Stadtvillen ziehen. Sondern Menschen mit wenig Geld. 
Wer kauft sich Eigentum in einer Stadtvilla? Was ist Ihre Erfahrung als Makler, Herr Kampe?
Kampe: Das sind keine Millionäre. Meist sind es ältere Menschen, die nach einem langen Berufsleben ihr Haus abbezahlt haben und nun kleiner, bequemer, barrierearm und ohne großen Garten wohnen wollen – in einer Lage mit guter Infrastruktur. Wenn sie eine Wohnung in einer Stadtvilla beziehen, verkaufen sie oft ihr älteres Haus. Das kann dann von jungen Familien bezogen werden, die wiederum Wohnungen frei machen. So entstehen wichtige Ketteneffekte.
Oder das veräußerte Häuschen wird auch abgerissen und durch eine Stadtvilla ersetzt.
Kampe: Nur teilweise. Häufig findet auch eine Ertüchtigung und energetische Sanierung der alten Häuser statt. Davon profitieren nicht zuletzt regionale Handwerksbetriebe. Und selbst bei einem Abriss führt der Neubau eines Mehrfamilienhauses nach aktuellen Energiestandards zu einer Verbesserung der Energiebilanz. All das begünstigt die Energiewende.

Neumann: Der Klimawandel ist ein wichtiges Stichwort. Ich finde, die Menschen müssen lernen, Bescheidenheit zu üben. Es kann nicht sein, dass einige wenige, die es sich leisten können, solche Luxusimmobilien bauen. Anders als bei Ein- oder Zwei-Familien-Häusern, die einen Garten mit Bäumen und Blühflächen haben, bleibt bei einer Stadtvilla meist kaum Grün drumherum. Da können doch keine Insekten oder anderen Tiere mehr leben.
Allerdings ist es auch kein Zukunftsmodell, nur auf Ein-Familien-Häuser zu setzen. Denn wo noch grüne Wiese ist, sollten im Sinne des Klimaschutzes möglichst wenige weitere Flächen versiegelt werden.
Neumann: Ich bin der Meinung, dass es ausreicht, bestehende Wohnhäuser zu erhalten und energetisch in einen Topzustand zu bringen. Man könnte auf Grundstücken mit sehr großem Garten auch darüber nachdenken, ein zweites Haus darauf zu errichten. Da habe ich kein Problem mit. Aber ich finde: Es geht gar nicht, dass Menschen, die ein gemütliches kleines Haus bewohnen, einen Riesenbau daneben gesetzt bekommen. Da fühlt man sich wie in Hamburger Hafen, wenn die Queen Mary ankert. Da ist dann auch nichts mehr mit Obst- oder Gemüseanbau im Garten. Neben so einer Stadtvilla kann man nur noch Halbschattengewächse pflanzen. Teilweise sind das ja zwölf Meter hohe Klötze – und das legal.

Kampe: Moment mal. Bei zwei Vollgeschossen und einem zurückgesetzten Staffelgeschoss sind wir eher bei neun Metern. Neumann: ... und dann noch einen ordentlichen Sockel drunter, weil noch eine Tiefgarage gebaut werden muss. Da ist man aber schnell deutlich höher als neun Meter. Und bestraft werden die Eigenheimbesitzer drumherum, deren Häuser abgewertet werden, wenn daneben ein Stadtvillaklotz hingestellt wird.

Kampe: Es gibt keine valide Untersuchung, dass durch Stadtvillen die Nachbarbebauung einen Wertverlust hat. Im Gegenteil: Eine verdichtete Bebauung beugt sogenannten Trading-down-Effekten vor. Damit ist eine Verringerung der Lebensqualität durch eine Verschlechterung der Infrastruktur gemeint. Denn wenn in einem Wohnquartier immer weniger ältere Menschen auf sehr großen Grundstücken wohnen, sinkt auch die Kaufkraft. Dann hält sich irgendwann vielleicht auch der Supermarkt nicht mehr.
Sie argumentieren vor allem mit dem großen Ganzen für die Stadtvillen, Herr Kampe. Den Kritikern geht es um die persönliche Betroffenheit. Können Sie das nachvollziehen?
Kampe: Natürlich. Die meisten Menschen möchten, dass sich ihr gewohntes Umfeld möglichst wenig verändert. Viele haben zwar die Einsicht, dass wir eine verdichtete Bebauung in der Stadt brauchen. Aber keiner möchte sie in gewachsenen Wohngebieten haben. Es ist aber so, dass es eine große Nachfrage für diese Wohnform gerade in den gefragten Wohnlagen im Westen der Stadt gibt. Da ist es die logische Folge, dass Bauträger das Baurecht ausnutzen und Stadtvillen errichten. Neumann: Genau. Da geht es doch um blankes Gewinnstreben. Es ist unfassbar, zu welch exorbitanten Preisen die Wohnungen angeboten werden. Kampe: Das sind die Preise, die man heute nehmen muss. Die Bauträger machen aktuell kaum noch Gewinn, weil die Baukosten und die Preise für unbebaute und bebaute Grundstücke explodiert sind. Da muss man mindestens 4000 Euro pro Quadratmeter erzielen für einen Neubau.

Neumann: Aber nicht auf Kosten aller anderen!
Ihre Bürgerinitiative plädiert für eine Änderung des Baurechts, Herr Neumann. Was wünschen Sie sich?
Neumann: Das geltende Baurecht ist überholt. Als es geschaffen wurde, kannte noch niemand den Begriff Stadtvilla, und von verdichteter Bebauung war damals auch keine Rede. Die geltenden Rahmenbedingungen werden heute ausgereizt bis zum Anschlag und darüber hinaus. Deshalb müsste nachgebessert werden. Man sollte beispielsweise eine maximale Ausnutzung des Grundstücks für den Baukörper festlegen, damit überbordende Stadtvillen nicht mehr möglich sind. Wünschenswert wäre auch eine Milieuschutzsatzung für gewachsene Wohngebiete.

Kampe: Eine Milieuschutzsatzung ist ein scharfes Schwert, das die Stadt nur in ganz wenigen Ausnahmesituationen nutzen darf. Zu Beispiel, wenn objektiv belegt ist, dass eine Gentrifizierung eingetreten ist. Das ist in Kassel nicht der Fall. Der Milieuschutz soll vor Verdrängungseffekten schützen und die soziale Durchmischung in Quartieren gewährleisten. Er schützt nicht die Anlieger in Kirchditmold. Ansonsten gibt es mit Baurecht, dem Denkmal- und Ensembleschutz und der Baumschutzsatzung eine Reihe Instrumente, mit der die Stadt Kassel arbeitet, um das Bauen aus Sicht der Umwelt und der Stadtentwicklung verträglich zu regeln. Eine Änderung der geltenden Bebauungspläne wäre auch ein Eingriff in die Rechte von Grundstückseigentümern.
Eine Verschärfung ist bislang auch nicht in Sicht. Also wird uns die Debatte um Stadtvillen weiter begleiten?
Kampe: Ein Stück weit wird sich die Problematik zurückentwickeln, vermute ich. Für Bauträger ist es bei den gestiegenen Baukosten und den überteuerten Grundstückspreisen in Kassel kaum noch möglich, wirtschaftlich zu bauen. Eine Folge könnte sein, dass sich das Phänomen von der Stadt in die Kommunen im Speckgürtel verlagert.

Neumann: Das wäre ja schön, wenn die Marktentwicklung dafür sorgt, dass in Kassel weniger Stadtvillen gebaut werden. Aber das Problem haben dann andere Anwohner in Vellmar oder Baunatal. Man darf den Markt nicht alles regeln lassen. Das geht in die Hose. (Katja Rudolph)
Stadtvillen in Kassel: Das Bild zeigt ein Haus im sogenannten Stadtvillenpark Marbachshöhe.

Zu den Personen

Dr. Hans-Jürgen Kampe (70) ist Gründer des Kasseler Maklerbüros Hoesch-Kröger-Kampe, in dem er noch freiberuflich als Berater tätig ist. Zudem ist er stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses für Immobilienwerte der Stadt Kassel. Kampe ist verheiratet und hat drei erwachsene Töchter. Er wohnt in Kirchditmold.

Rainer Neumann (69) ist Mitbegründer der Kirchditmolder Bürgerinitiative „Stadtgrün statt Villen“, die es seit zwei Jahren gibt. Vor seinem Ruhestand war er als Sachbearbeiter und Prozessbevollmächtigter bei den Städtischen Werken in Kassel tätig. Neumann hat zwei erwachsene Kinder und lebt mit seiner Partnerin in Kirchditmold.

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