Nebenkostenabrechnungen

Viele Tücken lauern im Detail: Mieterbund Nordhessen gibt Tipps zu Betriebskosten

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Mietrechtsexperte: Maximilian Malirsch, Geschäftsführer des Mieterbundes Nordhessen, informiert regelmäßig über Nebenkosten.

Drei Viertel aller Kasseler leben zur Miete. Einmal jährlich kommt bei vielen das große Erwachen, wenn die Nebenkostenabrechnung des Vermieters ins Haus flattert.

Regelmäßig berät der Mieterbund Nordhessen seine Mitglieder zu dem Thema. Dessen Geschäftsführer Maximilian Malirsch gibt Tipps, wie Mieter Fehlern in den Abrechnungen auf die Schliche kommen können.

Welche Frist gilt?

Aus der Nebenkostenabrechnung müssen der Abrechnungszeitraum und die betroffene Mietpartei hervorgehen. Der Vermieter hat nach Ende des Abrechnungszeitraums ein Jahr Zeit, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Überschreitet er diese Frist, hat er kein Anrecht mehr auf eine Nachforderung. Anders verhält es sich bei Guthaben der Mieter. Diese müssen auch dann ausgezahlt werden, wenn der Vermieter zu spät abrechnet.

Wie wird abgerechnet?

Der Vermieter darf angemessene Vorauszahlungen vom Mieter verlangen. Diese müssen auf der Abrechnung aufgeführt und korrekt sein. Aus der Gesamtkostenrechnung muss sich ergeben, ob nach Abzug der Vorauszahlungen eine Nachforderung offen ist oder ein Guthaben besteht.

Wie wird verteilt?

Der Mieter muss erkennen können, wie die Gesamtkosten auf ihn verteilt wurden. Bei Müllgebühren und der Grundsteuer wird der Anteil beispielsweise nach der Wohnfläche oder Personenzahl verteilt. Es gilt, was im Mietvertrag vereinbart ist.

Verbrauchsabhängige Kosten für Heizung, Warmwasser und Abwasser müssen anhand der jeweiligen Zählerstände der Ablesegeräte verteilt werden. Wobei es bei Warmwasser- und Heizkosten so ist, dass der Vermieter 30 bis 50 Prozent der Kosten als Fixkosten über die Wohnfläche abrechnen darf. Ob der Vermieter die Grund- und Verbrauchskosten im Verhältnis 30:70, 40:60 oder 50:50 abrechnet, darf er laut Heizkostenverordnung selbst entscheiden, so Malirsch.

Bei Häusern mit Öl- oder Gas-Zentralheizung, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, ist eine Umlage zu 70 Prozent nach Verbrauch vorgeschrieben.

Da in manchen Altbauten keine Wasseruhren installiert sind (nur bei Neubauten vorgeschrieben), dürfen in diesen Fällen die kompletten Kosten auch nach der Wohnfläche verteilt werden.

Beim Strom haben die meisten Mieter direkte Verträge mit dem Energieversorger. Deshalb spielt dieser bei den Nebenkosten – mit Ausnahme der Treppenhausbeleuchtung – keine Rolle.

Was ist umlagefähig?

Nach der Betriebskostenverordnung darf der Vermieter folgende Positionen auf die Mieter umlegen: Heizung, Wasserversorgung und -erwärmung, Abwasser, Grundsteuer, Miete und Wartung von Ablesegeräten, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausmeister, Reinigungs- und Gartenarbeiten, Aufzug, Treppenhausbeleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherungen.

Wann darf ich kürzen?

Ist ein Ablesegerät defekt und konnte deshalb keine verbrauchsgenaue Ablesung erfolgen, kann der Vermieter die Kosten ebenfalls nach Wohnfläche verteilen. „In solchen Fällen hat der Mieter nach Paragraf 12 der Heizkostenverordnung aber ein 15-prozentiges Kürzungsrecht“, sagt Malirsch.

Gleiches gilt, wenn der Vermieter für die Abrechnung bei zentralen Öl- und Gasheizungen oder Fernwärme auf Ablesegeräte verzichtet und deshalb die Kosten allein nach Fläche umlegt. In solchen Fällen haben Mieter ebenfalls die Möglichkeit, eine 15-prozentige Kürzung des Rechnungsbetrages vorzunehmen, wenn sie mit der Umlage nicht einverstanden sind.

Was tun bei Zweifeln?

Jeder Mieter kann beim Vermieter die Originalrechnungen einsehen. „Mieter dürfen sich Notizen machen und auch Dokumente fotografieren“, sagt Malirsch. Auch Nebenkostenabrechnungen von Mitmietern dürfen eingesehen werden. Wohnt der Vermieter weit weg, muss er auf Wunsch Kopien für den Mieter erstellen.

Der Mieterbund berät nur Mitglieder. Die Mitgliedschaft kostet 37,50 Euro pro Jahr. Für Studenten und Rentner gelten Ermäßigungen.

Lesen Sie dazu:  Mieterbund Nordhessen: Viele Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft

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