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Wohnbauziel der Stadt Kassel auf der Kippe: Bauwirtschaft droht Krise

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Baugenehmigung steht noch aus: Die geplante Bebauung auf dem RKH-Gelände von 400 bis 500 Wohnungen war mehrfach verschoben worden - auch weil der Investor zwischendurch wechselte.
Baugenehmigung steht noch aus: Die geplante Bebauung auf dem RKH-Gelände von 400 bis 500 Wohnungen war mehrfach verschoben worden - auch weil der Investor zwischendurch wechselte. © Newspace AG

Die Stadt Kassel braucht dringend mehr Wohnungen. 8000 Stück sollen bis 2030 entstehen. Doch es wird immer unwahrscheinlicher, dass dieses Ziel erreicht wird.

Kassel - Ein Grund dafür ist die sich abzeichnende Krise in der Bauwirtschaft. Lange Zeit war sie im Aufwind. Doch nun droht in Folge des Ukraine-Krieges, steigender Zinsen und Baukosten sowie Materiallieferproblemen die Krise. Damit rückt das Wohnbauziel der Stadt Kassel, die für die wachsende Bevölkerung 8000 neue Wohnungen bis 2030 benötigt, in weite Ferne. Hinzu kommen Vorwürfe aus der Bauwirtschaft, die Bearbeitung von Bauanträgen würde im Rathaus aufgrund von Personalmangel viel zu lange dauern. Baudezernent Christof Nolda (Grüne) gibt den Planern und Bauherrn für die Verzögerungen eine Mitschuld.

„Es gibt Anzeichen dafür, dass viele Investoren ihre Projekte einstellen müssen und sich der Markt beruhigt“, sagt Marc Köhler, Vorsitzender des Bundes Deutscher Architekten (BDA) in Kassel. Die Zeiten voller Auftragsbücher seien vorbei. „Wir sind kaum mit der Arbeit hinterhergekommen“, so Köhler. Insofern sei die Abkühlung eines „überhitzten Marktes“ nicht nur negativ zu bewerten.

Ganz ähnlich beschreibt es Anne Fenge, Vorsitzende des Kasseler Bauunternehmens Herrmanns AG und des Bauindustrieverbandes Hessen-Thüringen: „Wir beobachten in Nordhessen – anders als in Südhessen – noch keine Auftragsrücknahmen, aber es kommen weniger neue Aufträge rein.“ Grund dafür seien hohe Bau- und Materialpreise und steigende Zinsen.

Dezernent Nolda spricht von einer „Zeitenwende“ am Bau. Ein Stopp laufender Bauprojekte sei aktuell noch nicht zu beobachten. Auch die Stadt habe bisher nur die zweite Eishalle auf „Eis gelegt“. In der Regel seien die Planungskosten so hoch, dass ein Rückzieher für den Investor viel verlorenes Geld bedeute. Was noch in einem Ideenstadium sei, werde aber bisweilen verschoben.

Dauerthema: Das Salzmannareal in Bettenhausen sollte längst bebaut sein. Immer wieder hat Investor Dennis Rossing seine Pläne verschoben.
Dauerthema: Das Salzmannareal in Bettenhausen sollte längst bebaut sein. Immer wieder hat Investor Dennis Rossing seine Pläne verschoben. © Andreas Fischer

Zu den Auswirkungen auf das Wohnbauziel der Stadt will Nolda keine Prognose wagen: „Der Bedarf an Wohnungen ist unstrittig. Wenn alle angekündigten Großprojekte kommen, würden wir das Ziel erreichen. Doch Baupreise und Zinsen zerschießen jetzt jede Kalkulation.“

Architekt Köhler und Bauunternehmerin Fenge bemängeln zudem eine Überlastung des Kasseler Bauamtes. Die Behörde brauche deutlich mehr Personal. Bei anderen Bauämtern sei die Situation ähnlich, sagt Köhler.

Nolda räumt einen Personalmangel bei der Bauaufsicht ein. Qualifizierte Bewerber seien rar. Oft genug würden Bauanträge aber unvollständig und fehlerhaft eingereicht. Dies verzögere die Bearbeitung.

Die Bauwirtschaft

Für den Architekten Marc Köhler, Vorsitzender des Bundes Deutscher Architekten (BDA) in Kassel, hat die aktuelle Entwicklung nicht nur Nachteile. „Zinsen von zwei bis drei Prozent sind eigentlich wieder der Normalzustand. Das geht natürlich auf die Gewinnspannen der Investoren, die nun wieder auf ein normales Niveau zurückkehren“, sagt Köhler. Auch eine Überlastung der Baubranche sei auf Dauer nicht gut. Auch das Bauamt sei mit der Arbeit nicht mehr hinterhergekommen.

Die Pläne für das Grundstück der ehemaligen Eichendorff-Schule in Bettenhausen
Hier tut sich auch nichts: Die Pläne für das Grundstück der ehemaligen Eichendorff-Schule in Bettenhausen wurden schon vor Jahren vorgestellt. Die GWG will dort bauen. © Pape + Pape

„In Maastricht arbeiten 250 Mitarbeiter im Bauamt. Kassel ist fast doppelt so groß, aber weit davon entfernt“, so Köhler. Auch sei es dringend Zeit, dass Bauanträge in Kassel digital eingereicht werden können. Im Werra-Meißner-Kreis sei das bereits möglich. „Da muss keiner mehr Akten durchs Rathaus tragen.“

Die Kasseler Bauunternehmerin Anne Fenge registriert als Vorsitzende des Bauindustrieverbandes Hessen-Thüringen, dass weniger Aufträge erteilt werden. Dies betreffe vor allem Bauvorhaben von privaten Investoren und weniger von der öffentlichen Hand. „Es ist aber zu vermuten, dass es auch öffentliche Aufträge zurückgehen werden“, sagt Fenge. Noch seien die Auftragsbücher aber voll. „Doch die ersten Handwerksbetriebe erkundigen sich bei uns, ob wir Aufträge für 2023 haben. Das sind die ersten Indikatoren, dass die Lage sich verändert. Wir machen uns Sorgen für das nächste Jahr.“

Der Baudezernent

„Am Bau werden Investitionen in der Regel auf 30 Jahre kalkuliert“, so Baudezernent Christof Nolda (Grüne). Aktuell gebe es aber wegen der Zins- und Baupreisentwicklung „sehr viel Nebel“, was die Rentabilitätsperspektive angehe. Dies verunsichere Bauherren.

Weil Planungsprozesse am Bau langfristig liefen, werde der Rückgang von Bauvorhaben erst 2023 richtig spürbar werden. Viele Großprojekte, die in der Planung seien, müssten neu kalkuliert werden. Städtische Bauprojekte seien – mit Ausnahme der zweiten Eisfläche – bisher nicht gestoppt worden. Aber weil aktuelle Projekte wegen Baupreissteigerungen nachfinanziert werden müssten, fehle das Geld für neue Projekte. Dadurch verzögerten sich diese wiederum. Nolda nennt höhere Mietpreisgrenzen und höhere zinslose Kredite für den Bau von Sozialwohnungen als Beispiele dafür, wie die Politik mithelfen könne, dass der Wohnungsbau rentabel bleibe.

Die zurückliegende Überhitzung in der Baubranche und umfangreichere Prüfvorschriften hätten das Bauamt unvorbereitet getroffen. Es fehle Personal. Um das Problem zu lösen, müsse der Personaldezernent Stellen schaffen und es müssten sich genügend qualifizierte Mitarbeiter finden. Nolda ließ durchblicken, dass es an beiden Stellen hake. Viele Bauherren und Architekten würden aber auch unzureichende Unterlagen bei Bauanträgen einreichen. Dies sorge auch für Verzögerungen. Die Überhitzung am Bau habe der Qualität geschadet. (Bastian Ludwig)

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