„30 000 zum Ersten...“: So läuft eine Zwangsversteigerung ab 

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Wurde versteigert: Dieses lachsfarbene Haus an der Marktstraße in Gemünden und die Scheune mit Garagen (links im Bild) haben neue Eigentümer. 

Frankenberg. Wie hoch muss ein Mindestgebot sein, wie wird der Verkehrswert festgelegt und was ist die 7/10-Regel? Wir erklären anhand eines Beispiel aus Gemünden, wie eine Zwangsversteigerung in Frankenberg abläuft. 

Kein Hammer. Niemand, der in blumiger Sprache ein Objekt beschreibt, keine Schilder mit Nummern – Versteigerungen am Amtsgericht Frankenberg sind doch etwas weniger wild als in Film und Fernsehen. Am Ende folgen aber doch die Worte, die viele bei einer Versteigerung erwarten: „30 000 zum Ersten, 30 000 zum Zweiten und 30 000 zum Dritten.“

Dabei hatte es am Anfang dieser Zwangsversteigerung am Amtsgericht Frankenberg so ausgesehen, als ob Rechtspflegerin Andrea Bangert und die Gläubiger sich bald zum zweiten Versteigerungstermin wiedersehen würden. Doch dank eines jungen Unternehmerpaares aus der Region sollen in dem leer stehenden Haus in Gemünden bald wieder Menschen wohnen.

Durchschnittlich einmal in der Woche hat die Rechtspflegerin Versteigerungstermine. „Das war früher auch mal mehr. Allerdings ist der Immobilienmarkt ziemlich leer gefegt“, sagt Bangert. Nur 23 der Termine im vergangenen Jahr waren neue Verfahren. Denn längst nicht immer geht es so schnell, wie in diesem Fall. Die Dauer hänge vom Verhalten der Gläubiger und dem Interesse der Bieter ab. Und das ist ganz unterschiedlich hoch: „Manchmal sitzt der ganze Zuschauerraum mit Bietern voll und manchmal sitzen wir hier ohne Gebot eine halbe Stunde herum“, sagt Bangert. Dass sich aber schon beim ersten Termin mehrere Bieter um ein Objekt streiten, sei selten. Meistens warteten die Schnäppchenjäger auf weitere Termine und damit günstigere Angebote.

Eine halbe Stunde muss die Versteigerung aber mindestens dauern. Währenddessen besteht die Möglichkeit für Interessenten, das gerichtliche Gutachten einzusehen, Fragen zu stellen und mit Gläubigern zu sprechen.

Das war auch diesmal der Fall. Der Interessent wollte wissen, ob die Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind, also Schulden des Eigentümers, wegfallen, wenn er das Haus kauft. Bangerts Antwort: „Ja. Wird der Zuschlag erteilt, werden diese gelöscht.“ Mitunter gibt es Ausnahmen von dieser Regel.

Außerdem machte der interessierte Bieter von der Möglichkeit Gebrauch, mit dem verfahrenbetreibenden Gläubigern – in diesem Fall der Landkreis als Vertreter der Stadt Gemünden – ins Gespräch zu kommen. Die Stadt Gemünden hatte die Zwangsversteigerung aufgrund ausstehender Verbrauchs- und Beitragsrechnungen veranlasst. Bieter und Gläubiger einigten sich auf den Verzicht auf die Sicherheitsleistung. Normalerweise müssen Bieter zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswertes – in diesem Fall 60 000 Euro – als Sicherheit hinterlegen.

Dank dieser Einigung konnte Andrea Bangert um 10.43 Uhr das Ende der Versteigerung verkünden und den neuen Eigentümern gratulieren. Diese wollen das Haus renovieren und vermieten, erklärten sie gegenüber der HNA. Auch die betreibenden Gläubiger freuten sich, denn mit dem erzielten Preis sind ihre finanziellen Forderungen gedeckt. „Aber wir freuen uns nicht nur wegen des Geldes, sondern auch, weil uns viel daran gelegen ist, dass ein leer stehendes Haus an einem so zentralen Platz in Gemünden jetzt wieder in Hände gelangt ist, die sich darum kümmern“, so Bürgermeister Frank Gleim.

Zwangsversteigerungen sind für die meisten Menschen keine alltäglichen Vorgänge. Daher auch der Rat von Rechtspflegerin Andrea Bangert: „Haben Sie keine Hemmungen, Fragen zu stellen“. Einige der häufigsten Fragen haben wir schon im Vorfeld versucht zu beantworten.

Wie wird über den Wert einer Immobilie entschieden? Vor Beginn der Zwangsversteigerung erstellt ein Sachverständiger ein Gutachten und das Gericht legt den Verkehrswert fest. In vielen Fällen, wie in diesem auch, beurteilt der Gutachter das Gebäude aber nur von außen. Etwa, weil der Eigentümer nicht vor Ort ist oder den Zutritt verwehrt. Die Biet-Interessenten können das Gutachten vor dem Versteigerungstermin einsehen. Der Versteigerungstermin selbst wird in den amtlichen Bekanntmachungen und zahlreichen Internetportalen, zum Beispiel auf www.zvg-portal.de, veröffentlicht.

Wer kann auf ein Haus bieten? Jeder, der volljährig ist und sich mit einem Personalausweis oder Reisepass ausweisen kann. Bieter müssen davon ausgehen, dass Gläubiger eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes verlangen. Das kann durch Bankbürgschaft, Bundesbankscheck, Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts oder durch rechtzeitige Überweisung an die für das Gericht zuständige Kasse geleistet werden. Eine Barzahlung ist nicht möglich.

Wie viel muss man mindestens bieten? Zu Anfang einer Versteigerung wird das geringste Gebot genannt. Im geringsten Gebot sind unter anderem die bisher angefallenen Verfahrenskosten und die dem verfahrensbetreibenden Gläubiger vorgehenden Ansprüche, zum Beispiel offene Grundsteuern, enthalten. Das heißt aber nicht, dass dieses Gebot ausreicht. Bei einem ersten Termin muss das Gericht zum Beispiel den Zuschlag versagen, wenn weniger als 5/10 des Verkehrswertes geboten wird.

Heißt das, wenn ich als einziger 50 Prozent des Verkehrswertes bietet, gehört mir das Haus? Nicht unbedingt. Der Gläubiger ist „Herr über das Verfahren“. Das heißt, auch wenn 5/10 geboten werden, kann der Gläubiger Zuschlagsversagung und einen zweiten Verhandlungstermin beantragen, wenn 7/10 des Verkehrswertes unterschritten sind und seine Forderung nicht gedeckt werden würde. Ebenso wird der Zuschlag versagt, wenn der betreibende Gläubiger die Einstellung des Verfahrens beantragt. Das kann er zweimal machen, das dritte Mal wird als Rücknahme des Versteigerungsantrages gewertet. Erst wenn das Gericht einmal aufgrund des Nichterreichens einer der beiden Verkehrswert-Grenzen den Zuschlag tatsächlich versagt hat, gelten die Wertgrenzen im nächsten Termin nicht mehr.

Was ist, wenn noch jemand im Gebäude wohnt? Bieter müssen sich selbst Zugang zum Gebäude verschaffen, Schlüssel werden nicht mitversteigert. Wenn der ehemalige Eigentümer noch im Haus wohnt, dann muss er dieses räumen. Passiert das nicht, dann kann mit dem Zuschlagsbeschluss Räumungsvollstreckung beantragt und ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Ist die Immobilie vermietet, müssen gesetzliche Kündigungsfristen eingehalten werden und es muss ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf, bestehen. 

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