Delle auf Immobilienmarkt: Sinkende Umsätze trotz steigender Preise
Verteuerung von Immobilienkrediten, Inflation und Fachkräftemangel beeinflussen den Immobilienmarkt in Hofgeismar - trotz der rückläufigen Umsätze steigen die Immobilienpreise.
Hofgeismar – Verteuerung von Immobilienkrediten, allgemeine Inflation, Fachkräftemangel. All diese Faktoren beeinflussen auch den regionalen Immobilienmarkt und haben dafür gesorgt, dass der Markt vergangenes Jahr eine Delle erfahren hat. Das geht aus den aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses des Amtes für Bodenmanagement (AfB) Korbach hervor, die jetzt in Hofgeismar vorgestellt wurden.
Ein Indikator für das nachlassende Marktgeschehen ist die Zahl der Eigentumsübergänge -– das sind vor allem Kaufverträge. Lag deren Zahl im Landkreis Kassel 2021 noch bei knapp 3000, so waren es vergangenes Jahr nur noch 2800 Verträge. Dasselbe Bild auch beim Geldumsatz: Ging die Kurve seit 2015 von damals 305 Millionen Euro auf 561 Millionen in 2021 stetig nach oben, so knickte sie vergangenes Jahr deutlich ein – auf 528 Millionen Euro. Dieser Knick bezieht sich auf Eigentumswohnungen, bebaute und unbebaute Grundstücke gleichermaßen.
Entgegen der Prognosen hätte sich die Corona-Pandemie in den Jahren 2020 und 2021 noch nicht auf den regionalen Immobilinemarkt ausgewirkt, stellte Frank Mause, Amtsleiter des AfB, fest. Anders sei dies jedoch seit dem Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine vergangenes Jahr. Die massive Energie- und Rohstoffverknappung habe zu höheren Herstellungskosten am Bau und damit zu einer Zurückhaltung am Markt geführt.
Immobilienmarkt: Das Marktgeschehen im Kreis Kassel ist ungleich verteilt
Allerdings ist das Marktgeschehen im Landkreis Kassel ungleich verteilt: sind die Geldumsätze der Kaufverträge in den Kasseler Speckgürtel-Kommunen wie Baunatal mit 62 Millionen und Vellmar mit 60 Millionen Euro am höchsten, so sind sie im Norden mit Liebenau (4,4 Millionen Euro), Wesertal und Trendelburg (jeweils 5,5 Mio.) und Bad Karlshafen mit 6 Millionen am niedrigsten. Gemeinden wie Hofgeismar, Wolfhagen, Ahnatal, Zierenberg und Calden liegen zwischen zehn und 20 Millionen Euro Umsatz im Jahr 2022.
Während die Umsätze aus Kaufverträgen rückläufig waren, sind die Preise für Immobilien weiter gestiegen. Für ein Ein- bis Zweifamilienhaus wurden im Mittel 291 000 Euro aufgerufen. 2021 waren es noch 280 000 Euro und 2014 156 000 Euro. Der gleiche Trend zeichnet sich bei Reihen- und Mehrfamilienhäusern ab. Auch hier sind die Unterschiede von Speckgürtel-Kommunen zu ländlichen Gemeinden ausgeprägt. Ob und wann der Preisanstieg endet, sei nicht abzusehen, so Frank Mause.
Großer Rückgang der Kaufverträge bei unbebauten Flächen
Mit knapp 2800 Kaufverträgen im Landkreis Kassel ist die Zahl 2022 auf den tiefsten Stand seit Jahren gefallen. Besonders stark war mit 15 Prozent der Rückgang gegenüber dem Vorjahr bei den unbebauten Flächen, wo nur noch 864 Kaufverträge geschlossen wurden. Bei den bebauten Flächen gab die Anzahl um zwei Prozent auf insgesamt 1416 Verträge nach. Nur bei der Zahl der Eigentumswohnungen wurde ein Plus von einem Prozent auf 504 Verträge erzielt. Dementsprechend fiel der Gesamtgeldumsatz um sechs Prozent auf 529 Millionen Euro.
Trotz dieser Rückgänge wurden zum Beispiel gebrauchte Einfamilienhäuser im Schnitt erneut teurer. Im Landkreis um vier Prozent auf 291 000 Euro. Die Schwankungsbreite ist jedoch groß. Während 2022 der gemittelte Preis eines Ein- und Zweifamilienhauses in Wesertal bei 98 000 Euro lag, mussten Käufer in Baunatal 452 000 Euro bezahlen. In Lohfelden, Niestetal und Vellmar immerhin noch mehr als 350 000 Euro.
In Wolfhagen, Hofgeismar, Grebenstein, Calden und Zierenberg lagen die Durchschnittskaufpreise zwischen 200 000 und 250 000 Euro. In Naumburg, Bad Emstal, Schauenburg, Habichtswald und Ahnatal lagen sie in dieser Häuserkategorie bei 300 000 bis 350 000 Euro.
Immobilienmarkt Hofgeismar: Große Unterschiede bei den Bodenrichtwerten
Große Unterschiede treten auch bei den Bodenrichtwerten auf, an denen sich die Baulandpreise orientieren. In Liebenau als Preis-Schlusslicht im Landkreis Kassel liegt der Bodenrichtwert um die 40 Euro pro Quadratmeter. In Vellmar, dem Spitzenreiter, kann der Preis bei 270 Euro pro Quadratmeter liegen. Über 200 Euro können auch in Kaufungen, Niestetal und Baunatal erzielt werden.
In Calden, Hofgeismar, Wolfhagen, Fuldabrück und Immenhausen liegen die Bodenrichtwerte zwischen 140 und 160 Euro pro Quadratmeter. Allerdings gibt es, je nach Lage der Grundstücke, auch innerörtliche Schwankungen.
Wo Bauland knapp und teuer ist, ziehen auch die Preise für Ackerland und Grünland an. Die Schwankungsbreite liegt hier zwischen 60 Cent und 3,25 Euro für den Quadratmeter Ackerland und 50 Cent bis 2 Euro für Grünland. Steigen die Preise für Wohnimmobilien, ziehen auch die Mietpreise an. Vereinzelt sind im Landkreis noch Mietpreise von unter 3,50 Euro’/Quadratmeter anzutreffen, aber auch solche von über zehn Euro pro Quadratmeter. Sabina Mattersberger, Mitarbeiterin des Gutachterausschusses, berichtet, dass die Mieten in den vergangenen Jahren zwischen fünf und zehn Prozent gestiegen sind.
Der „Mietwert-Kalkulator“ als Instrument zur Immobilien-Bewertung
Zur Orientierung bietet die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen einen „Mietwert-Kalkulator“ an. Nach Eingaben des Baujahres, der Ausstattung, der Wohnfläche und anderer Parameter errechnet der Kalkulator einen örtlich gängigen Mietpreis.
Ein ähnliches Instrument gibt es zur Immobilien-Bewertung. Der „Immobilien-Preis-Kalkulator Hessen“ errechnet nach Eingabe zahlreicher Details den Wert von Immobilien. Für Gutachterausschuss-Vorsitzenden Frank Mause sind dies gute Instrumente, die von jedem Interessierten genutzt werden können „objektiv, transparent und gebührenfrei“. (Gerd Henke)