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Auslaufende Zinsfestbindungen können bei Baudarlehen für böse Überraschungen sorgen

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Von: Kerim Eskalen

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Vor einem Hausbau sollte man sich bei der Finanzierung genau über die Zinsbindung informieren.
Vor einem Hausbau sollte man sich bei der Finanzierung genau über die Zinsbindung informieren. ©  Soeren Stache/dpa

Der Traum vom Eigenheim könnte sich für viele Hausbesitzer zu einem Albtraum entwickeln. In den nächsten Jahren laufen die ersten Zinsfestbindungen der Baudarlehen aus, die während des Baubooms in den 2010er Jahren abgeschlossen wurden.

Werra-Meißner – Laut Lutz Römer von der Sparkasse Werra-Meißner haben die Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank enorme Auswirkungen auf die Zinssätze der Baudarlehen. „Bereits bei einer Zinssteigerung von einem Prozent gegenüber der Ursprungsfinanzierung würde bei 300 000 Euro Kreditsumme der Zinsaufwand um 250 Euro monatlich steigen“, sagt Römer. Zwar könne man den Tilgungssatz reduzieren, um den Zins auszugleichen. Das würde aber die Laufzeiten und die Gesamtkosten steigen lassen.

Vor allem für ältere Menschen kurz vor der Renteneintrittsphase wäre dies eine Belastung. „Die Baufinanzierung sollte daher immer vor dem Renteneintritt getilgt sein“, so Römer. Erschwerend kommt hinzu, dass durch die Energiekrise ein positiver Kapitaldienst – einer Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben bei der die Deckung der Finanzierung überprüft wird – durch Faktoren wie Strom und vor allem Gas erschwert wird.

Um die Raten sicherzustellen, müssten Verbraucher sparen, um einen Zahlungsausfall zu vermeiden. Dies rät auch Florian Hartleib von der VR-Bank Mitte. Beide Banken würden zudem versuchen, für Kunden eine akzeptable Lösung zu finden: „In solchen Fällen setzen wir uns mit den Kunden zusammen“, sagt Hartleib. „Es gibt hier keinen Plan A. Man muss individuell reagieren.“

„Forwarddarlehen“ oder Tilgungskorridor können helfen

Um Betroffene zu unterstützen, plädiert die Sparkasse für einen Tilgungskorridor. Bei einem finanziellen Engpass könne man so den Tilgungsbetrag reduzieren. Zudem können Kunden bei auslaufenden Darlehen ein „Forwarddarlehen“ abschließen. Dies ermögliche ihnen, dass beispielsweise eine 2025 auslaufende Zinsfestschreibung zu den heutigen Konditionen abgesichert werden kann. Allerdings wird je nach Fälligkeit ein Aufschlag berechnet. Bisher seien laut Aussage beider Banken die Auswirkungen überschaubar. Die Probleme würden aber in den nächsten Jahren kommen.

Uneinigkeit bei Zinsgefahr

Über die Bedeutung der auslaufenden Zinsen besteht jedoch kein übergreifender Konsens. Die Meinungen gehen bei Banken und Finanzexperten auseinander.

Max Herbst, von der FMH-Finanzberatung aus Frankfurt sieht, entgegen der Sparkasse Werra-Meißner, keine Probleme bei den Zinsfestschreibungen: „Für Personen, die ein Baudarlehen vor zehn Jahren abgeschlossen haben, verändert sich nach Ablauf der Zinsfestbindung kaum etwas“, meint der Experte für Baufinanzierungen. „Noch sind die Zinsen kaum höher als vor zehn Jahren.“ Der effektive Bauzins liegt derzeit bei einer Zinsbindung von zehn Jahren bei 3,7 Prozent. 2012 lag der Höchstwert noch bei 2,5 Prozent.

Man müsse derzeit bei gleicher Kreditsumme und gleichem Tilgungssatz weniger Geld ausgeben als in den frühen 2010er oder 2000er Jahren. Ähnliche Argumente gibt es auch bei der VR-Bank Mitte. Die Gefahr einer Zahlungsunfähigkeit durch die Zinsfestschreibungen der Kunden sieht man hier nicht. Durch lange Zinsfestschreibungen sehe man der Lage entspannter entgegen. Auch bei einem Ablauf der Zinsfrist und einer Prolongation, einer Verlängerung bei der die Fälligkeit unter Beibehaltung der Kreditbedingungen hinausgeschoben wird, gäbe es laut Herbst kaum Risiken. Für ihn seien eher neue Bauvorhaben problematisch: „Die Immobilien- und Rohstoffpreise sind stark angestiegen“, meint Herbst. „Ein Baudarlehen wird so zu einer noch größeren Abwägungssache.“

Trend geht zu Bausparverträgen

Hier besteht jedoch zwischen allen Akteuren Einigkeit. Die Tendenz geht weg vom Hausbau. „Es könnte zu einer Renaissance der Bausparverträge im Werra-Meißner-Kreis kommen. Die Jahre des Baubooms sind aber vorbei“, meint Florian Hartleib von der VR-Bank-Mitte. Beide Banken sehen eine steigende Nachfrage nach Modernisierungen kommen. „Der Trend geht zu Finanzierungen von beispielsweise Solaranlagen oder Wärmepumpen,“ sagt Hartleib. Dabei sieht er die größten Veränderungen noch kommen: „Im Moment sind die Zinsen niedrig. Der Höhepunkt der Inflation kommt noch.“

Laut Hartleib werde in Zukunft der Immobilienwert entscheidender. Keiner möchte durch die Inflation verursachte horrende Summen für Häuser bezahlen. Daher werde man sich verstärkt nach Bausparverträgen umschauen. (Kerim Eskalen)

Inflation stoppt den Bauboom in Deutschland

Steigende Finanzierungs- und Lebenshaltungskosten belasten neben den Bürgerinnen und Bürgern auch die Baufinanzierungsbranche. Finanzierungswünsche können laut Sparkasse nicht immer gewährleistet werden, da der starke Anstieg der Wohnnebenkosten das Budget stark belastet. Ebenso wird eine solide Kalkulation bei Baumaterialien dadurch erschwert, dass die Preisentwicklung kaum vorhersehbar ist.
Für Verbraucher bedeute das: Nachfinanzierungen.

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