Schönheitsreparaturen: BGH urteilt zugunsten von Mietern

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Häufig werden Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Sie müssen allerdings nur zum Pinsel greifen, wenn die Klauseln wirksam formuliert sind. Foto: Kai Remmers

Karlsruhe (dpa/tmn) - Schönheitsreparaturen sorgen immer wieder für Zoff zwischen Mietern und Vermietern. Der BGH urteilte nun in einem Fall zugunsten der Mieter. Diese hatten gegen den Willen des Vermieters selbst renoviert und verlangten dann das Geld zurück.

Vermieter müssen ihren Mietern die Kosten für Schönheitsreparaturen erstatten, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter vorher angeboten hatte, die Arbeiten selbst auszuführen. Darauf müssten sich Mieter nicht einlassen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch (3. Dezember) in Karlsruhe. Der BGH revidierte damit ein Urteil des Landgerichts Berlin. (Az.: VIII ZR 224/13)

Die Mieter leben seit 1990 in einer damals noch preisgebundenen Berliner Wohnung. Sie beriefen sich in ihrer Klage auf eine Klausel in ihrem Mietvertrag: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen." Renoviere der Mieter selbst oder beauftrage er eine Fachfirma, so könne er sich die Kosten dafür erstatten lassen. Anfang 2012 jedoch ließ die Vermieterin wissen, sie werde diese Arbeiten künftig selbst übernehmen. Dies lehnten die Mieter ab. Im Mai 2012 renovierten sie selbst und verlangten 2440,78 Euro Kostenerstattung. Dies verweigerte die Vermieterin.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg gab zunächst den Mietern recht, in der Berufung vor dem Landgericht Berlin wurde die Klage jedoch abgewiesen. Der BGH urteilte nun, die Klausel im Mietvertrag habe für beiden Parteien Vorteile: Der Mieter habe einen Anreiz, Schönheitsreparaturen kostengünstig selbst vorzunehmen; der Vermieter müsse sich nicht selbst um Planung und Ausführung der Arbeiten kümmern. Außerdem müsse er nur dann zahlen, wenn die Renovierung fachgerecht ausgeführt wurde.

Generell sind in Mietwohnungen starre Fristen für Schönheitsreparaturen nicht zulässig. Schreibt der Vertrag etwa vor, dass Mieter alle drei, fünf oder sieben Jahre streichen müssen, ist eine solche Klausel unwirksam, erläutert Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. Anders sieht es aus, wenn die Klausel den Zusatz "im Allgemeinen", "üblicherweise" oder "in der Regel" enthält. Dann ist der fällige Zeitpunkt ausreichend offen gehalten. Denn maßgeblich für Schönheitsreparaturen ist nicht nur der zeitliche Ablauf, sondern auch der Renovierungsbedarf.

Sind Mieter beim Einzug laut Vertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist das ebenfalls ungültig. Dem Mieter kann nicht die Abnutzung des Vormieters angelastet werden. "Allerdings bedeutet das nicht zwangsläufig, dass der Vermieter beim Einzug renovieren muss", sagt Werner. Wenn dem Mieter der Zustand der Wohnung nicht gefällt, muss er selbst zum Pinsel greifen.

Auch eine Klausel, die generell zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet, ist nicht wirksam. Denn hierbei muss ebenfalls der Grad der Abnutzung berücksichtigt werden, erklärt Werner. Zieht der Mieter etwa nach einem halben Jahr wieder aus, besteht in der Regel kein Renovierungsbedarf.

Eine unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen beim Auszug entbindet den Mieter aber nicht unbedingt völlig vom Renovieren. Denn er muss überfällige Schönheitsreparaturen nachholen, sofern diese im Einzelnen wirksam im Vertrag geregelt sind. Das ist etwa bei einem Auszug nach vier Jahren der Fall, wenn das Bad schon nach drei Jahren renovierungsbedürftig war und hierzu eine gültige Klausel im Vertrag steht. Gibt es im Mietvertrag keine Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen, sind sie Sache des Vermieters.

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