Denkmalgeschützte Immobilien sanieren

Hohe Decken, großzügige Küche: Viele Immobilienkäufer träumen von einem Altbau, vielleicht sogar denkmalgeschützt. Doch die Renovierung solcher alten Schmuckstücke kann hohe finanzielle Risiken birgen.

Viele Altbauten verbreiten einen ganz eigenen Charme: Es gibt auffällig schöne Fassaden, Stuck an der Wand, vielleicht noch Schwungtüren aus Massivholz. Anderseits haben Altbauten aber auch viele Macken, sind in vielen Details nicht perfekt. Vielleicht sind die Decken holprig oder die Wände schief. Eher stylisch ist es hingegen fast, wenn noch die Gasleitung für die uralte Beleuchtung als Stummel aus der Decke ragt. Hohe Decken empfinden viele Immobilienkäufer als Traum, die Aufteilung einer Altbauwohnung ist hingegen oft nicht optimal.

Für die Sanierung einer Altbauimmobilie gilt in jedem Fall: Das Risiko ist extrem hoch. Kein Handwerker kann vorher abschätzen, was sich hinter der verputzten Wand befindet. Viele teure Überraschungen können da auftauchen. An einigen Stellen steht schon vorher fest, dass es teuer wird, zum Beispiel wenn ganz klar ist, dass noch Bleileitungen verwendet wurden oder das elektrische Leitungssystem offensichtlich auch schon uralt ist.

Denkmalschutz beim Altbau bringt Steuerersparnis

"Dafür können aber die Kosten auch für den selbstgenutzten denkmalgeschützten Altbau von der Steuer abgesetzt werden", beschreibt Marcus Rex, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG. Modernisierungskosten können bei Immobilien als Kapitalanlage zu 100 Prozent auf zwölf Jahre verteilt abgeschrieben werden und zwar in den ersten acht Jahren mit neun Prozent und dann vier weitere Jahre mit sieben Prozent. Von der selbstgenutzten Immobilie können 90 Prozent in zehn Jahren bei der Steuer angesetzt werden. Grundlage für die Abschreibung ist der Anteil der Sanierungskosten, der beim Altbau sehr hoch sein wird.

Zum Vergleich: Normale vermietete Immobilien können laut Afa nur über 50 Jahre abgeschrieben werden, selbstgenutzte gar nicht. Immobilienkäufer sollten auch nicht vergessen, dass die Denkmalschützer womöglich teure Anforderungen an die Sanierung haben", erklärt Rex. Deshalb sollte nicht ausschließlich auf die Steuerersparnis geschielt werden, sondern der Wert der Immobilie generell im Blick bleiben.

Tipp: Zinsen noch gut

Es gibt Fälle, in denen der Wert eines Altbaus durch die Höhe der Renovierungskosten aufgezehrt wird, beschreibt Marcus Rex. Ist beispielsweise eine Immobilie eigentlich aufgrund von Grundstückswert, Fläche und Alter 150.000 Euro Wert, kostet aber Umbau, Sanierung, Modernisierung 170.000 Euro, dann hat der Altbau sogar einen negativen Wert. Deshalb ist es auch immens wichtig, dass ein Sachverständiger schon bei der Auswahl und Bewertung des Altbaus einbezogen wird. Eine Bank will das Risiko natürlich auch genau kennen, um eine Finanzierung anbieten zu können. Die Bedingungen dafür sind von der Zinsseite her immer noch gut. Der Bund-Future als Referenzgröße für die Entwicklung der Bauzinsen zeigt  derzeit einen Trend nach oben, was für die Bauzinsen einen leichten Trend nach unten bedeuten könnte. Prognostisch ist aber derzeit weiterhin mit einer Steigung der Zinsen zu rechnen.

Was ist die Afa?

Mit der Afa, das ist die Abkürzung für Absetzungen für Abnutzungen wird definiert, wie lange eine Haltbarkeit von Anlagegütern steuerlich angenommen wird. So wird die mögliche Nutzungsdauer eines Computers zum Beispiel auf drei Jahre angesetzt. Eine Immobilie hingegen hat demnach eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Der Fiskus regelt dann, dass die Kosten für den Erwerb einer Immobilie nicht etwa schon komplett im Jahr des Erwerbs von der Steuer abgesetzt werden können, sondern dies muss über 50 Jahre verteilt geschehen. Hier wird zwischen der degressiven und linearen Abschreibungen unterschieden. Prinzipiell zusammengefasst verändert sich der Abschreibungssatz bei der degressiven Abschreibung. Er ist erst hoch und sinkt dann im Verlauf der Jahre. Bei der linearen Abschreibung bleibt der Satz über die komplette Zeit gleich, also zwei Prozent pro Jahr.

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