Platz machen für den Vermieter

Was tun bei Eigenbedarfskündigung?

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Schock im Briefkasten: Eine Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf trifft Mieter oft unvorbereitet.

Gut in der Wohnung eingelebt, der Arbeitsplatz ist in der Nähe, die Miethöhe stimmt und die Familie fühlt sich wohl. Doch dann der Schock: Kündigung wegen Eigenbedarf. Was können Mieter tun?

In der Regel dürfen Vermieter unbefristete Mietverträge nicht einfach kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt und seine Miete pünktlich zahlt. So steht es zumindest im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Was gilt bei der Kündigung wegen Eigenbedarf?

Eine Ausnahme gibt es jedoch: Wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, muss der Mieter weichen, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. Allerdings gibt es für Eigenbedarfskündigungen durchaus Hürden.

Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung

"Die Tochter des Vermieters zieht zum Studium aus und möchte eine Wohngemeinschaft gründen oder der Sohn gründet eine eigene Familie und braucht Platz", zählt Happ auf. Grundsätzlich darf der Vermieter für sich selbst oder nahe Verwandte wie Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Partner, Ehegatten und Schwiegereltern Eigenbedarf anmelden. Für entfernte Angehörige ist das hingegen nicht so einfach möglich.

Was gilt, wenn das Au-Pair-Mädchen des Vermieters eine eigene Wohnung in der Nähe der Familie bekommen soll? Auch diese Kündigung ist zumindest nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gültig (Az.: VIII ZR 127/08). Denn auch Haushaltshilfen und Pflegepersonal dürfen Wohnraum zur Verfügung gestellt bekommen. Wird die Wohnung als Kanzlei, Praxis oder gewerblich genutzt, darf der Vermieter auch kündigen, um die Räume beruflich zu nutzen.

Um wirksam zu sein, muss die Eigenbedarfskündigung eine Reihe von Bedingungen erfüllen: Im Kündigungsschreiben muss konkret benannt werden, für wen die Räumlichkeiten benötigt werden. "Der Vermieter muss nachvollziehbar begründen, warum gerade die betreffende Wohnung zu dem genannten Zeitpunkt gebraucht wird", sagt Happ.

Eigenbedarf: Kündigungsfristen müssen gewahrt werden

Drei Monate sind es bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren. Bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren haben Mieter sechs Monate Zeit bis zum Auszug. Bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren sind es neun Monate.

Wurden Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentum umgewandelt, gibt es weitere Kündigungsbeschränkungen. Der Vermieter darf je nach Gemeinde erst drei bis zehn Jahre nach Erwerb der Wohnung Eigenbedarf anmelden. Happ rät: "Bei der Gemeinde kann man nachfragen, wie lange die Kündigungsbeschränkung gilt."

Oft könne auch ein persönliches Gespräch mit dem Vermieter helfen. Viele Vermieter sind bereit, sich auf einen späteren Auszugstermin zu einigen, Umzugskosten mitzufinanzieren oder bei der Wohnungssuche zu unterstützen.

Wenn das Ende des Mietverhältnisses den Mieter, seine Familie oder Angehörige unzumutbar hart treffen würde, ist es möglich, der Kündigung zu widersprechen. Mögliche Gründe sind zum Beispiel hohes Alter, Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder schwere psychische Krankheit. Klare Richtlinien für solche sozialen Härtefälle gebe es aber nicht, sagt Christoph Herrmann von der Zeitschrift "Finanztest".

Wer Widerspruch einlegen will, sollte Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht einholen. In dem Schreiben sollten alle Gründe aufgeführt werden, die für eine soziale Härte sprechen. In der Regel muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgen, erklärt Herrmann.

Manchmal kommt es aber ganz anders: Nach dem Auszug aus der Wohnung stellt der ehemalige Mieter fest, dass die alte Wohnung wieder vermietet wird oder leer steht. In einem solchen Fall bestehen Zweifel, ob tatsächlich Eigenbedarf bestand oder ob der Vermieter die Wohnung zu einem höheren Preis neu vermieten wollte. Denn das wäre rechtsmissbräuchlich. "Mieter sollten auf jeden Fall abklopfen, ob die Begründung stichhaltig ist. Sonst besteht die Gefahr, dass der Vermieter einem eine Geschichte auftischt", empfiehlt Herrmann.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf rechtlich nachgewiesen werden, muss der Vermieter Schadenersatz zahlen. Dann können Mieter die für sie entstandenen Mehrkosten geltend machen. Das sind zum Beispiel die Kosten des Umzugs oder die Mehrkosten für die neue Wohnung. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund urteilt: "Theoretisch scheint das leicht nachzuweisen zu sein, in der Praxis ist es jedoch schwer zu belegen." Trotzdem sollte man vor dem widerstandslosen Auszug den Eigenbedarf in Zweifel ziehen und abklopfen, ob die Begründung des Vermieters stichhaltig ist.

Einfach rauswerfen kann der Vermieter seine Mieter aber nicht. Wenn sich die Mieter weigern auszuziehen, braucht der Vermieter erst einen Räumungstitel von einem Gericht. Das Gericht prüft, ob die Kündigung rechtskräftig ist. Doch Vorsicht: Bekommt der Vermieter Recht, muss der Mieter die Kosten des Verfahrens tragen.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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dpa/tmn

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