Wohnen im Mietshaus

Eigentümerwechsel: Was sich für Mieter ändert

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Wem soll die Miete nun gezahlt werden? Nach einem Eigentümerwechsel werden Mieter häufig unsicher.

Bei Mietern kann ein Eigentümerwechsel Besorgnis hervorrufen. Häufige Angst: Die Mieten steigen, der Vertrag verschlechtert sich. Ist das wirklich so?

Wenn ein Eigentümerwechsel bei einem Mietshaus ansteht, dann löst das bei den Mietern nicht selten Unbehagen aus. Doch die Befürchtung, dass der Wechsel negative Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis hat, ist in vielen Fällen unbegründet.

"Kauf bricht Miete nicht"

Denn grundsätzlich gilt der im Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraph 566) verankerte Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Mit anderen Worten: Das Mietverhältnis besteht unverändert fort, der Erwerber des Gebäudes tritt an die Stelle des Vermieters.

Das heißt also: "Für den Mieter ändert sich außer der Person des Vertragspartners nichts - sofern Vermieter und Veräußerer identisch sind", erklärt die Juristin Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Erwerber des Hauses Eigentümer und damit Vermieter - nun kann er Mietforderungen stellen. "Der bisherige Vermieter kann aber auch erklären, dass die Mietzahlungen schon vor Eintragung ins Grundbuch an den Erwerber zu zahlen sind."

Es gibt aber auch Fälle, in denen sich Verkäufer und Erwerber nicht einig sind, an wen die Miete zu zahlen ist. "In solchen Fällen sollte die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegt werden", rät Rolf Janßen vom Mieterschutzverein Frankfurt.

Eigentümerwechsel und Kaution

Der Erwerber der Immobilie ist zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet - "und zwar unabhängig davon, ob er die Kaution auch tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat", so Janßen. Diese Regelung gilt bei Eigentümerwechseln seit dem 1. September 2001. Zur Sicherheit des Mieters haftet laut Janßen auch der Verkäufer.

Bei den Mietverträgen bleibt alles wie gehabt

"Neue Mietverträge müssen nicht ausgehandelt werden, der neue Eigentümer muss die Mietverhältnisse unverändert fortführen", betont Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland in Berlin. Den Mietvertrag kündigen ist nicht ohne weiteres möglich. "Der Mieter hat auch gegenüber dem neuen Eigentümer den gesetzlichen Kündigungsschutz", sagt Janßen. Der neue Eigentümer muss einen triftigen Kündigungsgrund haben - etwa Eigenbedarf für sich oder Angehörige.

Erfolgt der Wechsel während des Abrechnungszeitraums, dann muss grundsätzlich der neue Eigentümer über die Nebenkosten abrechnen, "auch wenn er nicht alle Vorauszahlungen erhalten hat", wie Engel-Lindner sagt. Nach ihren Angaben müssen Mieter Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die vor dem Eigentümerwechsel zu erstellen waren, gegen den vormaligen Eigentümer richten.

Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel: Was ist erlaubt?

Der neue Eigentümer kann auch nicht ohne weiteres die Miete erhöhen. "Er muss sich an die gesetzlichen Grenzen und Intervalle halten, die auch die alten Eigentümer hätten einhalten müssen", erklärt Wiech. Eine Erhöhung ist nur dann möglich, wenn die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Kann der neue Eigentümer eine neue Hausordnung erlassen?

"Grundsätzlich ja", sagt Wiech. Häufig sind nach seinen Worten die Hausordnungen jedoch Bestandteil der Mietverträge, so dass eine einseitige Änderung nicht immer möglich ist. Das gilt zum Beispiel auch bei der Treppenhausreinigung. Ist diese Aufgabe durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf die Mieter übertragen worden und will der neue Eigentümer davon abweichen, weil er eigens eine Reinigungskraft für die Säuberung engagieren möchte, kann er das nur, wenn die Mieter zustimmen.

Was ist, wenn die Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt werden? 

Werden die Wohnungen nicht weiter verkauft, kann der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen - und muss dabei die Kündigungsfristen beachten. "Sollte der neue Eigentümer die einzelnen Wohnungen weiterverkaufen, gilt für die neuen Eigentümer jedoch eine dreijährige Kündigungsbeschränkung", sagt Wiech.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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dpa

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