Letzte Hoffnung dank Härteklausel

Eigenbedarf: BGH stärkt Rechte für alte und kranke Mieter

+
Im Streit um eine Kündigung wegen Eigenbedarf hat der BGH die Härteklausel unterstrichen. Geht es um die Gesundheit der Mieter, muss die Kündigung sorgfältig geprüft werden.

Wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich oder seine Familie braucht, ist die Sache eigentlich klar: Der Mieter muss normalerweise ausziehen. Was aber, wenn er alt und krank ist?

Es ist einer dieser Fälle, in denen das persönliche Gerechtigkeitsgefühl so recht zu keinem Ergebnis kommt. Eine junge Familie im eigenen Haus will nicht länger vermieten, um mehr Platz zum Leben zu haben. Dafür müsste ein betagtes Ehepaar ausziehen, das nicht im Altersheim landen will.

Wessen Interessen wiegen schwerer? Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bringt noch nicht die Entscheidung. Die Karlsruher Richter sorgen aber vor, damit besonders schutzwürdige Mieter nicht unter die Räder kommen.

Woran entzündet sich der Konflikt?

Die Vermieter-Familie mit zwei kleinen Kindern findet ihre Wohnung im ersten Stock zu beengt. Damit sie sich das Eigenheim nach ihren Bedürfnissen umgestalten kann, sollen die Mieter im Erdgeschoss nach 20 Jahren ausziehen. Aber das Ehepaar weigert sich. Die Frau, mit 78 selbst noch rüstig, begründet das mit der schlechten Gesundheit ihres 87-jährigen Mannes. Ein Wohnungswechsel würde dessen beginnende Demenz absehbar verschärfen, sagt sie. Realistischerweise komme für ihn nur noch der Umzug ins Altersheim infrage. Dort habe sie aber nichts zu suchen. Komme es hart auf hart, bleibe ihr nur, trotzdem mitzuziehen - oder mit ihrem Mann nicht länger zusammenzuleben.

Welche Regeln gelten für solche Interessenskonflikte?

Grundsätzlich sind Mieter davor geschützt, dass ihnen einfach so die Kündigung in den Briefkasten flattert. Ein legitimer Kündigungsgrund ist allerdings Eigenbedarf: Ändern sich die Lebensumstände des Vermieters, soll es ihm offenstehen, seine eigenen vier Wände selbst zu beziehen oder dort etwa das erwachsene Kind oder die verwitwete Mutter unterzubringen. Eigenbedarf darf nicht vorgetäuscht sein, um missliebige Mieter loszuwerden. In dem Streit vor dem BGH haben die Gerichte der Vorinstanzen keine Zweifel daran gehabt, dass es der Familie ernst ist mit ihren Ausbau-Absichten. In solchen Fällen bleibt den Mietern eine letzte Hoffnung - die Sozialklausel.

Was hat es mit dieser Sozialklausel auf sich?

In Paragraf 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs steht, dass ein Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn das Ende "eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist". Das kann der Fall sein, wenn "zu zumutbaren Bedingungen" keine neue Wohnung zu finden ist, wie es im Gesetz heißt. Eine besondere Härte kann aber beispielsweise auch vorliegen, wenn jemand schon sehr lange in der Wohnung lebt, die Mieterin bald ein Kind erwartet oder eine wichtige Prüfung bevorsteht. Schwere Krankheit, hohes Alter oder andere körperliche Einschränkungen können ebenfalls Gründe sein. Der Verlust von Bekannten oder ein Schulwechsel sind nicht gravierend genug.

Was passiert, wenn so eine "Härte" vorliegt?

Landet der Streit vor dem Richter, kann dieser anordnen, dass das Mietverhältnis weiter zu bestehen hat. In manchen Fällen - wie bei einer Schwangerschaft oder vor einem Examen - wird das nur einen Aufschub bedeuten, denn die Hinderungsgründe gelten nur für den Moment. Damit einem alten oder dauerhaft kranken Mieter der Umzug erspart bleibt, kann das Mietverhältnis aber auch auf unbestimmte Zeit verlängert werden. "Für den Eigentümer ist das immer schwierig", sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin von Haus & Grund Deutschland. Denn auch er habe ein Interesse, seine Räumlichkeiten zu nutzen.

Wie hat der BGH jetzt geurteilt?

Der Senat hatte zu wenig Fakten an der Hand, um den Streit selbst zu entscheiden. "Wie beengt ist das denn?", fragte etwa die Vorsitzende Richterin Karin Milger in der Verhandlung. Ist die Situation für die Familie unzumutbar? Oder geht es nur um mehr Komfort? Das alles blieb unklar, denn einen Ortstermin hat es bisher nicht gegeben. Die Seite der Vermieter wiederum beklagt, es sei nie zweifelsfrei festgestellt worden, wie krank der Mann tatsächlich ist. Trotzdem hatte das zuständige Landgericht die Räumung angeordnet. So geht es nicht, stellt der BGH klar. Wenn die Gesundheit oder gar ein Leben in Gefahr sei, brauche es besondere Sorgfalt. Die Gerichte müssen sich also ein genaues Bild machen - speziell von den Folgen ihrer Entscheidung.

Wie geht es für die alten Eheleute weiter?

Das Landgericht muss sich mit dem Streit noch einmal intensiver beschäftigen. Bis zur Entscheidung können sie auf jeden Fall bleiben.

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner.
"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden. 
"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.
"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn

dpa

Das könnte Sie auch interessieren

Kommentare

Ab dem 25.5.2018 gilt die Datenschutzgrundverordnung. Dazu haben wir unser Kommentarsystem geändert. Um kommentieren zu können, müssen Sie sich bei unserem Dienstleister DISQUS anmelden. Sollten Sie zuvor bereits ein Profil bei DISQUS angelegt haben, können Sie dieses weiter verwenden. Nutzer, die sich über den alten Portal-Login angemeldet haben, müssen sich bitte einmalig direkt bei DISQUS neu anmelden.

Kommentare

Hinweise zum Kommentieren:
In der Zeit zwischen 17 und 9 Uhr werden keine neuen Beiträge freigeschaltet.

Auf HNA.de können Sie Ihre Meinung zu einem Artikel äußern. Im Interesse aller Nutzer behält sich die Redaktion vor, Beiträge zu prüfen und gegebenenfalls abzulehnen. Halten Sie sich beim Kommentieren bitte an unsere Richtlinien: Bleiben Sie fair und sachlich - keine Beleidigungen, keine rassistischen, rufschädigenden und gegen die guten Sitten verstoßenden Beiträge. Kommentare, die gegen diese Regeln verstoßen, werden von der Redaktion kommentarlos gelöscht. Bitte halten Sie sich bei Ihren Beiträgen an das Thema des Artikels. Lesen Sie hier unsere kompletten Nutzungsbedingungen.

Die Kommentarfunktion unter einem Artikel wird automatisch nach drei Tagen geschlossen.