Mietrecht: Chance für Neffen und Schwager

Das höchste deutsche Gericht hat die Rechte der Vermieter gestärkt. Die Einschränkungen für Kündigungen wegen Eigenbedarfs wurden gelockert. Foto: fotolia

München - Nichten und Neffen sind so enge Verwandte, dass zu ihren Gunsten ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit die Rechte der Vermieter gestärkt.

Für Mieter ist sie ein Ärgernis, für Vermieter fast die einzige Möglichkeit, einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen: die Eigenbedarfskündigung. Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs hat den Kreis der Familienangehörigen erweitert, für die der Eigenbedarf geltend gemacht werden kann: Auch der Einzug von Neffen und Nichten kann künftig ein ausreichender Kündigungsgrund sein (wir berichteten).

„Es ist eine emotionale Sache“, sagt Kai Warnecke, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund. Laut dem neuen Urteil können Vermieter auch dann mit Berufung auf Eigenbedarf kündigen, wenn sie Nichte oder Neffe einziehen lassen wollen (Az.: VIII ZR 159/09). Lange wurde der Kreis der „Familienangehörigen“ – so der Wortlaut im Gesetz – eng ausgelegt. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht die Voraussetzung für eine Eigenbedarfskündigung nach Paragraf 573 erfüllt, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Und bislang galten als Familienangehörige die Eltern und Großeltern, Kinder und Enkel, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund: „Dazu gibt es eine etablierte Rechtsprechung. Und nun sind Neffen und Nichten Kindern und Enkeln gleichgestellt.“ Schon in der Vergangenheit konnte der Einzug von Nichte oder Neffe einen Eigenbedarf begründen. „Es musste dann aber eine besondere Nähe nachgewiesen werden“, sagt Ropertz. „Das hat der Bundesgerichtshof jetzt quasi gekippt.“ In der Praxis werden sich viele Gerichte der Linie der Bundesrichter anschließen.

Brisant wird das Thema dadurch, dass gerade private Vermieter ihren Mietern kaum von sich aus kündigen können. „Eigenbedarf ist der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund von Vermieterseite“, sagt Ropertz. Die anderen beiden sind die „Verwertungskündigung“ und der Vertragsbruch durch den Mieter. Bei der „Verwertungskündigung“ gehe es darum, dass die derzeitige Nutzung „für den Vermieter keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt – er das Haus also zum Beispiel verkaufen will und die möglichen Käufer alle nur unvermietet kaufen wollen“. Der andere Fall betrifft Mieter, die nicht zahlen oder wiederholt gegen die Hausordnung verstoßen.

„Die wirtschaftliche Verwertung kommt für private Vermieter in der Praxis kaum infrage, der Abriss eines Gebäudes auch nicht“, sagt Warnecke – das komme höchstens für große gewerbliche Vermieter in Betracht. „Wenn es also in Deutschland eine Kündigung von Vermieterseite gibt, dann fast immer aus Eigenbedarf“ – und der gilt eben für bestimmte Personenkreise.

Darunter fallen zunächst der Vermieter selbst und mögliche „Haushaltsangehörige“. Warnecke nennt als Beispiel ein Au-pair, das ein Kind im Haushalt versorgen soll und für das der Vermieter Wohnräume benötigt. Dazu kommt der Dunstkreis der Verwandten. Mieter sollten das neue Urteil daher kennen. Angst haben müssen sie aber nicht. Denn wie so häufig im Rechtswesen bestätigen Ausnahmen die Regel.

Sogar für den Schwager kann der Eigenbedarf gelten, wenn der Richter von einem engen Verhältnis zwischen den beiden überzeugt ist. Das zeigt ein Fall, den ebenfalls der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte (Az.: VIII ZR 247/08). Viele Gerichte auf niedrigerer Ebene haben dagegen immer wieder entschieden, dass der geschiedene Ehegatte, die Eltern der Lebensgefährtin oder ein Stiefsohn keine hinreichend nahen Verwandten sind. Es kann also nicht jeder kommen, damit der Mieter aus der Wohnung ausziehen muss.

Nach Einschätzung von Haus & Grund passt das neue Urteil die Rechtslage an heutige Gesellschaftsverhältnisse an. „Der Personenkreis scheint jetzt größer. Aber weil Familien heute viel kleiner sind als noch vor einigen Jahrzehnten, ist das im Vergleich zu früher gar nicht so“, sagt Warnecke. Es wohnten nur noch selten drei Generationen unter einem Dach, und die Zahl der Single-Haushalte steigt – „der Bedarf an Wohnraum ist heute ganz anders“. Außerdem sei der „Generationenabstand“ heute viel größer als früher, weil Eltern später Kinder bekommen. Die Schlussfolgerung: Damals sei das Anmelden von Eigenbedarf viel wahrscheinlicher gewesen.

Wohnen im gleichen Haus

Vermieter dürfen laut Gesetz leichter kündigen, wenn sie selbst mit im betreffenden Haus wohnen und dieses nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Dann ist auch keine Pflichtverletzung des Mieters oder ein berechtigter Eigenbedarf des Vermieters Voraussetzung – so steht es im Paragraf 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Allerdings verlängert sich dann die Kündigungsfrist um drei Monate.

Thorsten Wiese

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