Sicher planen und bauen

Beim Einzugstermin legen sich Baufirmen oft nicht fest

Wer baut, der möchte – und muss – irgendwann auch einmal ins neue Haus einziehen. Schließlich will er mit der Investition in die eigene Immobilie auf lange Sicht Miete sparen und Kapital aufbauen. Deshalb wünschen sich Bauherren fixe Einzugstermine.

Ein Jahr Bauzeit soll reichen! Das kann nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB) im Idealfall auch klappen, wenn technisch alles glatt geht und sich ein erfahrener Architekt intensiv um das Projekt seines Bauherrn kümmert. Neun von zehn privaten Bauherren bauen heute allerdings nicht mehr mit dem eigenen Architekten, sondern kaufen ein schlüsselfertiges Haus.

Dazu müssen sie einen Bauvertrag unterzeichnen. Nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB) klaffen zwischen den Versprechungen bei den Verkaufsverhandlungen und dem tatsächlichen Bauvertrag erhebliche Lücken. Einzugstermine werden dort beispielsweise nur selten genannt. Wie das Institut Privater Bauherren in seiner aktuellen Studie „Schlüsselfertig Bauen – Die Bauverträge mit privaten Bauherren in der Praxis“ belegt, werden in nur rund 17 Prozent der untersuchten Verträge tatsächlich Termine für die Fertigstellung des Hauses fixiert. Rund die Hälfte aller Verträge setzt zwar einen Bauzeitraum nach Monaten und Wochen fest, wird aber häufig ergänzt um außerordentlich schwammige Verlängerungsklauseln, die den Bau in die Länge ziehen.

Wie sieht der Baugrund aus?

Ein knappes Drittel aller untersuchten Bauverträge enthält gar keine näheren Hinweise zur Bauzeit. Die Unwilligkeit der Schlüsselfertiganbieter, sich terminlich festzulegen hat zum Teil einleuchtende Gründe: Zu groß sind die Unsicherheiten, die das Projekt noch verzögern können. Hat beispielsweise der Bauherr noch gar kein Grundstück, so steht auch noch gar nicht fest, wie der Baugrund aussieht oder ob mit Altlasten oder Problemen im Baugrund zu rechnen ist. Oft muss auch das Musterhaus, das der Bauherr favorisiert, erst an das Grundstück und den dafür geltenden Bebauungsplan angepasst werden. Das kann dauern.

Nicht selten sorgen auch Bauherren für Verzögerungen. Während der eine schnell entscheidet, Bauanträge persönlich zum Amt bringt, Änderungswünsche präzise formuliert, Baustrom und Bauwasser fristgerecht organisiert, brauchen andere erheblich länger, um ihren Part zu erfüllen. Entsprechend stocken Planung und Umsetzung. Schlüsselfertiganbieter kalkulieren das mit ein und verweigern die Nennung fester Termine. Bauverträge sind frei verhandelbar. Feste Termine können, müssen aber nicht vereinbart werden!

Notarielle Beurkundung

Bauverträge mit Bauträgern, die Haus und Grund aus einer Hand verkaufen, unterliegen notarieller Beurkundung. Die Notarvertragsmuster sehen meist ein festes Fertigstellungsdatum vor. Aber das muss kein Vorteil sein: Bauträger behalten sich oft anderthalb bis zwei Jahre Bauzeit vor. Weil sie häufig mehrere Objekte parallel hochziehen, müssen sie, bevor sie ans Ausschachten gehen, erst ein bestimmtes Kontingent verkauft haben. Sonst rechnet sich ihr Geschäftsmodell nicht. Und weil es dauern kann, bis beispielsweise ein Dutzend Häuser verkauft ist, schreiben sie vorsichtshalber einen Fertigstellungstermin in weiterer Zukunft fest.

Für den Käufer bedeutet das eine entsprechend lange Wartezeit. Da er den Vertrag unterzeichnet hat, ist er auch an ihn gebunden. Weil Bauzeitverzögerungen den Bauherrn immer Geld kosten, sei es in Form bereits laufender Kreditzahlungen oder längerer Mietbelastungen, sollten sich Bauherren schon vor Vertragsabschluss von einem unabhängigen Experten erklären lassen, was auf sie zukommt und was sie während der Bauzeit alles selbst erledigen müssen. Der Experte gibt ihnen eine realistische Einschätzung, wann sie tatsächlich mit dem Einzug rechnen können. (vpb)

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