Unwirksame Klauseln: Was nicht im Mietvertrag stehen darf

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Berlin/Karlsruhe - Ein Mietvertrag soll alle Angelegenheiten zwischen Mieter und Vermieter verbindlich regeln. Was in einem solchen Vertrag stehen darf, unterliegt im Prinzip engen gesetzlichen Vorschriften.

Trotzdem entbrennt wegen einzelner Klauseln immer wieder Streit. Vor allem der Vermieter ist gut beraten, einen wasserdichten Mietvertrag vorzulegen.

Denn sobald eine Vertragsklausel gegen geltendes Recht verstößt, den Mieter unangemessen benachteiligt oder auch gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt, sei sie unwirksam, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin - und der Streit werde zugunsten des Mieters entschieden. “Das gilt auch dann, wenn beide Parteien ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen.“ Ein häufiger Streitpunkt sei beispielsweise die Tierhaltung. Hunde und Katzen könne der Vermieter per Vertrag ausschließen, Kleintiere wie Hamster dürften aber immer in der Wohnung gehalten werden.

Ob eine Klausel unwirksam ist, werde je nach Einzelfall entschieden, sagt der Rechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe: “Hier kommt es zu einer Interessensabwägung.“ So könne etwa das Musizieren in der Wohnung nicht gänzlich im Vertrag verboten werden. Es sei aber möglich, das Spielen eines bestimmten Instruments zeitlich zu begrenzen und vorzugeben, dass die Ruhezeiten eingehalten werden müssen. Ein anderes Beispiel wäre der Kinderwagen, der laut Vertragsklausel nicht im Hausflur stehen darf. “Auch das ist problematisch, wenn kein geeigneter Abstellraum zur Verfügung steht und die Fluchtwege nicht versperrt werden.“

Grundsätzlich werde aus rechtlicher Sicht erst einmal jede Klausel für sich geprüft, erklärt Hannemann. “In einem zweiten Schritt wird sie aber auch im Zusammenhang mit den anderen Vertragsklauseln begutachtet.“ Eine Klausel mache allerdings nicht den ganzen Mietvertrag unwirksam. An ihrer Stelle gelte die entsprechende gesetzliche Regelung.

Die einzelnen Klauseln sind entweder in einen Formularmietvertrag eingebettet, oder aber es handelt sich um Individualklauseln. Die Vertragsklauseln in einem Formularmietvertrag seien allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Vermieter einseitig vorgibt, sagt Ropertz. Bei den Individualklauseln diskutierten Mieter und Vermieter die einzelnen Vertragsregeln und hielten dann das Ergebnis schriftlich im Mietvertrag fest. “In der Praxis kommen Individualklauseln aber so gut wie nicht vor“, sagt Kai Warnecke von der Eigentümergemeinschaft Haus und Grund in Berlin. “Es sind meistens die Standardklauseln, über die es Streit gibt.“

Diese Standardklauseln betreffen zum Beispiel auch Reparaturen. Der Vermieter sei zunächst verpflichtet, für Reparaturen in der Wohnung aufzukommen, sagt Ropertz. Eine Ausnahme seien kleine Reparaturen an Gegenständen, die dem unmittelbaren und direkten Zugriff des Mieters unterliegen. “Ein tropfender Wasserhahn wäre so ein Fall, nicht aber eine defekte Leitung.“

Auch das Thema Schönheitsreparaturen erhitzt regelmäßig die Gemüter von Mietern und Vermietern. Dazu gebe es etwa 40 Urteile des BGH, sagt Warnecke. Das Problem sei, dass durch die Rechtsprechung Klauseln in älteren Mietverträgen rückwirkend unwirksam werden. “Das Recht greift damit in alte Verträge ein und so wissen Vermieter und Mieter nicht mehr, wie sie einen Streitfall regeln können.“

Die Regelungen zu Schönheitsreparaturen gehörten zu den kompliziertesten im Mietrecht, so Ropertz. Grundsätzlich gelte: Ohne Regelung im Mietvertrag ist der Mieter nicht verpflichtet, zu renovieren. Es könne aber vereinbart werden, dass der Mieter in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vornimmt. Unwirksam seien allerdings Klauseln, die den Mieter ausnahmslos verpflichten, beim Auszug oder innerhalb bestimmter Fristen zu renovieren.

Grundsätzlich sei der Vermieter erst einmal in der Defensive, sagt Warnecke. Einzelne Klauseln, die explizite Rechte des Vermieters gegenüber dem Mieter formulieren, gebe es in der Form nicht. “Ich würde Vermieter und Mieter zu einem vorgefertigten Mietvertrag raten, der immer aktuell sein sollte.“ Die Rechtsprechung ändere sich häufig - so könne ein Vertrag, den der Vermieter vor einem halben Jahr besorgt hat, schon unwirksame Klauseln enthalten. Ganz wichtig sei es dann, die einzelnen Klauseln nicht abzuändern. “Ansonsten sind sie unwirksam und der Vermieter hat in Bezug auf diese Klausel nichts mehr zu sagen.“

dpa

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