Wohnungssanierung - worauf müssen Mieter achten?

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Für eine Wohnungssanierung gibt es vielerlei Gründe. Neben optischen Aspekten ist auch die Schadensbekämpfung bei Schimmel und feuchten Wänden häufig Anlass für Sanierungsmaßnahmen.

Schäden an der Fassade sowie im Inneren des Gebäudes sollten rechtzeitig beseitigt werden. 

Renovierung, Modernisierung oder Sanierung?

Von Laien werden Begriffe wie Renovierung, Modernisierung oder Sanierung gerne benutzt, wenn es um allgemeine Maßnahmen und Reparaturen in der Wohnung oder im Eigenheim geht. Bauliche Veränderungen an der Struktur wie die Verbindung von zwei Räumen durch Einreißen der Wände müssen vom Vermieter genehmigt werden. Häufig sind Arbeiten am Dach gleichzeitig mit Modernisierung und Sanierung verbunden. Renovierungen hingegen dienen dem Werterhalt und der Wertsteigerung von Immobilien und werden oft mit dem Motiv durchgeführt, den Verkaufswert des Objektes zu erhöhen. Die meisten Immobilien werden heutzutage online inseriert. Führende Immobilienportale verfügen über ein Netzwerk, zu dem neben bundesweiten Portalen auch regionale Immobilienplattformen zählen. Mit dieser speziellen Reichweite soll die schnelle Vermarktung von Immobilien unterstützt werden. Bei Renovierungsarbeiten gibt es einiges zu beachten. Vor allem Fertighäuser, die schon vor einigen Jahren erbaut wurden, werden oftmals dem heutigen technischen Standard nicht gerecht. Alte Heizungen verbrauchen viel unnötige Energie, sodass bei Renovierungsarbeiten auch die Technik modernisiert werden sollte. Klassische Heizsysteme können durch die Installation einer Fotovoltaik-Anlage entlastet und die Heizkosten durch die Nutzung von Sonnenenergie gesenkt werden. Die mit der Renovierung verbundenen Kosten machen sich bereits nach wenigen Jahren bezahlt. 

Die Wärmedämmung, eine der wichtigsten Renovierungsmaßnahmen

Obwohl Fertighäuser als besonders energieeffizient gelten, müssen Fenster und Türen in bestimmten Abständen überprüft werden, da durch undichte oder morsche Fenster viel Heizungswärme verloren geht. Die Wärmedämmung zählt deshalb zu den wichtigsten Renovierungsmaßnahmen. In Mietobjekten darf jedoch nicht ohne das Einverständnis des Vermieters renoviert werden. Zwar ist es Mietern gestattet, kleinere Änderungen vorzunehmen, die Wohnung muss allerdings beim Auszug wieder in den Ursprungszustand zurückversetzt werden. Grundsätzlich sind Eigentümer freier in ihrer Planung, jedoch dürfen auch Haus- und Wohnungsbesitzer in ihren Immobilien nicht alle Renovierungsprojekte realisieren. Bei einer Eigentumswohnung muss bei Veränderungen an der Fassade sowie bei Umgestaltungen am Balkon oder in gemeinschaftlich genutzten Räumen unter Umständen das Einverständnis der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden. Einschränkungen bei der Renovierung bestehen auch im eigenen Haus. Wenn die Errichtung eines Wintergartens geplant ist, muss gegebenenfalls eine Baugenehmigung beantragt werden. In der Regel sind in Miet¬verträgen bestimmte Reno¬vierungs¬klauseln enthalten. Die meisten Vereinbarungen betreffen die sogenannten Schönheitsreparaturen, die vom Mieter in vorher festgelegten Abständen sowie beim Auszug durchgeführt werden müssen. Allerdings sind viele Reno-vierungs¬klauseln inzwischen unwirk¬sam, sodass Mietern empfohlen wird, sich vorher darüber zu informieren, ob und in welchem Umfang Renovierungspflicht besteht. Grundsätzlich zählt die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu den Pflichten des Vermieters. Der Eigentümer hat allerdings die Möglichkeit, mit entsprechenden, im Mietvertrag verankerten Klauseln bestimmte Renovierungsarbeiten auf den Mieter zu übertragen. Spätestens beim Auszug müssen dann alle Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. 

Wann ist die Schönheitsreparaturklausel wirksam?

Viele Schönheitsreparaturklauseln wurden in den vergangenen Jahren vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt. Mit dieser Entscheidung sollten die Rechte der Mieter gestärkt und Benachteiligungen vermieden werden. Wer als Mieter seine Rechten und Pflichten bei Renovierungen nicht kennt, sollte sich deshalb beraten lassen, um unnötige Kosten zu vermeiden. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich im Grunde um oberflächliche Renovierungsarbeiten, mit denen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, die beim Wohnen entstehen, entfernt werden sollen. Zu den klassischen Schönheitsreparaturen zählen Arbeiten wie das Streichen, Lackieren und Tapezieren von Wänden und Decken sowie von Fenstern und Türen, Heizungsrohren und Heizkörpern. Darüber hinaus gehört auch das Verputzen und Überstreichen kleinerer Risse und Schäden im Mauerwerk zu den Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten, bei denen meist nur Farbe, Lack, Spachtelmasse oder Gips benötigt werden, können problemlos vom Mieter selbst ausgeführt werden. Dabei kann der Vermieter erwarten, dass diese Reparaturmaßnahmen fachgerecht und in mindestens durchschnittlicher Qualität durchgeführt werden. Mieter, die über keinerlei handwerkliches Geschick verfügen, sollten bei fälligen Schönheitsreparaturen lieber einen Handwerksbetrieb beauftragen, da laienhafte oder fehlerhafte Reparaturarbeiten vom Vermieter nicht akzeptiert werden müssen. Wenn der Mieter selbst aus Eigeninitiative bestimmte Renovierungsarbeiten vornehmen will, um den Wohnstandard zu verbessern und die Wohnräume seinen individuellen Ansprüchen anzupassen, dürfen diese Arbeiten keine baulichen Veränderungen darstellen. Alle Maßnahmen müssen beim Auszug aus der Wohnung wieder rückgängig gemacht werden. Vor allem größere Veränderungen, wie das Einziehen von Zwischenwänden oder der Einbau neuer Sanitäranlagen müssen vor Beginn der Renovierungsarbeiten vom Vermieter genehmigt werden. Die Kosten für freiwillig durchgeführte Umbaumaßnahmen sind vom Mieter selbst zu tragen. Auch bei Renovierungen, die vom Vermieter durchgeführt werden, kann der Mieter bis zu einer bestimmten Höchstgrenze an den Kosten beteiligt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass im Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel enthalten ist. In dieser Klausel muss eine genaue Obergrenze für die Höhe der Kosten, die vom Mieter zu übernehmen sind, festgelegt werden. Die Kleinreparaturklausel ist nur bei Reparaturen wirksam, mit denen häufig genutzte Gegenstände wie Wasserhähne, Türgriffe und Lichtschalter instand gesetzt werden.

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